Как заработать на покупке и продаже квартиры в новостройке в ипотеку

По данным Банка России, в 2022 году объем ипотечного кредитования превысил 696 млрд рублей. В это число входят не только те покупатели, которые решили свой жилищный вопрос. Многие таким образом инвестируют в свое будущее.

О том, выгодно ли приобретать жилье в ипотеку для инвестиций, Bankiros.ru рассказала эксперт по недвижимости и ипотечному кредитованию, основатель агентства недвижимости «Gubanova Estate» Анна Губанова.

Программы для инвестирования

Инвестиции делятся на два вида: активные (с целью увеличить вложенный капитал и перепродать) и пассивные (объект приобретается под аренду).

В 2020-2021 годах рост цены на квартиру за год составлял до 50%. Сейчас инвестиции носят долгосрочный характер – входить в инвестиционный проект нужно на 2-3 года, а продавать объект к моменту ввода дома в эксплуатацию.

Сейчас следует в инвестиции входить с минимальными вложениями собственных средств, а пользоваться дешевыми деньгами банка под выгодную ставку. Чем меньше вложили наличкой в объект, тем больше будет доходность по итогу.

комиссия 0,0212% — 0.12% от суммы сделки

Лиц. № 045-12732-100000

комиссия 0,037% — 0,355% от суммы сделки

комиссия 0,045% — 0,3% от суммы сделки

Лиц. № 177-03816-100000

комиссия 0,15% — 0,2% от суммы сделки

Лиц. № 040-06525-100000

комиссия 0,04% — 0,3% от суммы сделки

Лиц. № 045-14050-100000

комиссия 0,01% — 0,06% от суммы сделки

До конца апреля 2023 года еще есть привлекательные ипотечные программы для приобретения недвижимости с целью инвестиций:

Пример расчета доходности активной инвестиции

Итоговая прибыль от перепродажи

Подбор объекта

Самое главное в инвестициях в недвижимость – выбрать нужный объект, у которого в перспективе есть триггеры роста цен. Для поиска лучше подключить специалистов, причем не просто риелторов, а тех, кто разбирается в тонкостях.

Триггеры роста

У каждого инвестиционного объекта есть свои триггеры роста. Допустим, открытие станции метро в перспективе рядом с будущим домом. Или строительство какого-то большого бизнес-центра, в котором будет сосредоточено много рабочих мест – соответственно, жилье будет пользоваться спросом для посуточной или долгосрочной аренды у работников этого центра.

Еще может влиять на рост цены строительство какого-то крупного медицинского учреждение, например, по лечению онкологии. Люди со всей страны будут приезжать на обследование и снимать в этом районе квартиры.

Почему нужны специалисты по подбору объектов? Клиент не знает, что будет в перспективе, а у агента по недвижимости есть градостроительный план, он владеет информацией и точно сможет подсказать, когда входить в проект.

Целевая аудитория

Кроме того, специалист по недвижимости знает, какие сейчас востребованы квартиры у покупателей. Ведь инвестиционная недвижимость подбирается не как жилая «душой и сердцем», а отталкиваясь от потенциальных покупателей или арендаторов.

Нужно рассчитать, кто будет покупать эту недвижимость или снимать. Допустим, жилой комплекс рассчитан на семьи с детьми. Определить можно по проекту от застройщика. В планах строительство:

Соответственно, в таком комплексе нужно покупать квартиры для перепродажи, как минимум евродвушки, потому что потенциальная аудитория покупателей – семьи с детьми.

Другой пример. У каждого застройщика есть прогнозы комплекса и проектная декларация. Например, в комплекс запланировано много студий. Значит, застройщик рассчитывает на аудиторию из студентов или одиноких людей.

Тип жилого комплекса

В текущем году рынок ориентирован на жилье комфорт-класса – большая часть старта продаж из этого сегмента. Поэтому когда будут вводиться дома в эксплуатацию, то предложений по перепродаже комфорт-класса будет много.

А вот бизнес-класса строится сейчас мало, поэтому создается дефицит таких предложений. И когда будет достроен такой проект, будет меньше конкуренции. А значит, можно его дороже реализовать.

Кратко

По словам спикера, если вы хотите инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки, то действуйте так:

Самые последние новости у нас в телеграм-канале.

Обнаружили ошибку? Пожалуйста, выделите участок текста.

Эта статья будет полезна нашим читателям, которые хотят узнать:

Желающие заработать на недвижимости могут не только сдать квартиру в аренду, но и приобрести жилье с целью дальнейшей перепродажи. Какие еще есть способы получения дохода от недвижимости рассказали эксперты Bankiros.ru.

Покупка и перепродажа новостроя

Для заработка на недвижимости можно рассмотреть вариант спекуляции на новостройках – это покупка жилья с целью перепродажи его через какое-то время. Покупка новостройки является оптимальным вариантом для инвестиций, даже в текущих непростых экономических условиях современные дома дорожают быстрее инфляции, отметил, коммерческий директор строительной компании Optima Development Дмитрий Голев.

«Особенно логично вкладываться в недвижимость на начальной стадии строительства. К моменту ввода дома в эксплуатацию квартиры в нем могут подорожать на 25-30%. Срок окупаемости жилья при сдаче в аренду ниже, однако все это время вы остаетесь собственником ликвидного актива, который по-прежнему можно перепродать», – рассказал он.

Голев посоветовал обращать внимание на репутацию девелопера при выборе новостройки. Для этого можно посмотреть отзывы клиентов и упоминания в ведущих СМИ, а также проверить наличие профессиональных наград.

Руководитель агентства недвижимости Sample Мария Румянцева предупредила, что при использовании ипотечного кредита доход будет меньше, так как в расходах придется учесть и выплату процентов. По ее словам, сейчас специалисты могут подобрать для своих клиентов на рынке новостроек варианты, когда для покупки квартиры в ипотеку у застройщика достаточно внести первоначальный взнос в размере 15-20%, а проценты по кредиту платить после сдачи комплекса.

«В таком случае зафиксировать доход и выйти из проекта можно в любое время. А если после завершения строительства арендная плата за такое жилье будет превышать платежи по кредиту, то можно рассчитывать и на небольшой пассивный доход», – отметила Румянцева.

Покупка вторички

Можно купить квартиру на вторичном рынке, отремонтировать и сдавать в аренду или перепродать, такой способ называется филиппинг. В такой ситуации доход можно получить уже через несколько месяцев после завершения ремонтных работ, рассказала Румянцева. Прибыль будет больше, если купить жилплощадь в плохом состоянии, например, после пожара. И если при этом сэкономить на строительных материалах за счет оптовых цен или скидок постоянных покупателей, то доход покупателя увеличится, сообщила она.

«Но за такими квартирами специально «охотятся» специалисты, и без помощи риелтора ее вряд ли получится купить. Да и знакомство со строительной бригадой не помешает», – заявила Румянцева.

Сдача в аренду

Директор департамента по маркетингу и продажам застройщика «Балтийская жемчужина» Ася Левнева назвала наиболее понятным инструментом получения пассивного дохода сдачу квартиры в аренду. Для этих целей подходят небольшие лоты лучше в непосредственной близости от станций метро. По ее словам, выгоднее сдавать квартиру туристам и командировочным посуточно.

«Тем более из-за сокращения зарубежных поездок будет развиваться внутренний туризм. Но такой доход сложно назвать пассивным – нужно постоянно искать клиентов и приводить помещение в товарный вид после каждого гостя. Для этих целей разумнее приобретать сервисные и рекреационные апартаменты», – порекомендовала Левнева.

Жилые квартиры спокойнее и надежнее сдавать на долгий срок. Сейчас, когда из-за роста цен на квадратные метры, бюджет многих граждан не выдерживает ежемесячные ипотечные платежи, спрос на арендное жилье будет только расти, считает она.

Перепланировка квартиры

Еще один вариант – из одной квартиры сделать три. В таком случае подбираются квартиры с особой планировкой, которая позволяет выделить три санузла и три кухни в комнатах, сделать три отдельных входа и предложить аренду в этих трех комнатах, которые фактически будут представлять собой студии, рассказала Румянцева. По ее словам, сдать три студии получится быстрее, чем трехкомнатную квартиру, да и в сумме арендная плата тоже будет больше.

«А вот продать такие студии как отдельное жилье не получится, так как юридически они будут представлять собой доли в квартире. А продажа или другие действия с такой недвижимостью возможны только с полного согласия всех содольщиков», – предупредила она.

Приобретение зарубежной недвижимости

Для россиян сейчас популярны ОАЭ и Турция. В этих странах уже есть места компактного проживания соотечественников. А рынок недвижимости показывает стабильный рост от года к году, посоветовала Румянцева.

Покупка загородного жилья

Сейчас самый популярный у инвесторов – это вложение денег в доходную загородную недвижимость. Например, в Подмосковье. Сейчас большим спросом пользуются апарт-отели в области, которые строятся вблизи лесных массивов и водоемов.

«Для той аудитории, которая уже не может выехать на отдых за границу, аренда загородных апартаментов с сервисным обслуживанием стала альтернативой летнему отдыху. При покупке номера в таком отеле и сдача его в аренду возможен доход до 10% годовых», – высказалась Румянцева.

Что лучше выбрать

Важно учитывать свои финансовые возможности, знание рынка, готовность к риску и многие другие факторы, сообщил соучредитель агентства элитной недвижимости WELLSIDE Александр Седов. Он порекомендовал придерживаться принципа диверсификации инвестиций, чтобы снизить риски и увеличить шансы на успех. Тем, кто хорошо знает рынок, можно инвестировать в коммерческую недвижимость. По его словам, офисы, склады, торговые площади и другие виды коммерческой недвижимости могут приносить значительный доход, хотя и требуют более серьезных начальных вложений и знаний рынка.

«Способ заработка на недвижимости зависит от ваших целей и ресурсов. Если у вас ограниченный бюджет, но есть время и желание заниматься управлением имуществом, сдача в аренду может быть хорошим решением. Если же вы хотите вложить большие суммы средств и готовы ждать несколько лет, чтобы получить прибыль, то покупка и последующая продажа недвижимости может быть более подходящим вариантом», – высказался Седов.

В любом случае, работа с недвижимостью требует компетентного подхода и тщательного анализа. Прежде чем вкладывать деньги, стоит провести рыночное исследование, оценить риски и потенциальную прибыль. Также Седов посоветовал обращаться за советом к профессионалам, чтобы избежать ошибок и увеличить шансы на успех.

Что в итоге:

Если вам нужен кредит на недвижимость, то выгодные предложения можно найти здесь.

Больше полезных новостей читайте в нашем телеграм-канале Bankiros.ru.

Флиппинг – новая инвестиционная стратегия, при которой граждане покупают жилье в «убитом» состоянии, ремонтируют его и продают с большей стоимостью. Эксперты отмечают, что таким образом можно заработать до 60% от суммы вложений.

В чем особенности этого направления, почему таких инвесторов не стоит путать с «черными риелторами», и сколько можно заработать на квартирах со старым ремонтом, узнаем в новом материале Bankiros.ru.

Почему флипперов не нужно путать с черными риелторами?

Такие инвесторы рискуют своими деньгами, поэтому никогда не будут покупать недвижимость с сомнительной историей. Для покупки и перепродажи выбирается только юридически чистая собственность.

Инвесторы обычно приобретают квартиры в доме с удачным расположением, близкой транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. При этом сами квартиры обычно бывают не ухоженными, со старым ремонтом или вообще полным его отсутствием.

Обычно квартиры в таком состоянии отпугивают покупателей и не продаются даже по очень низкой цене. Флиппер же приобретает такие квартиры легко и готов к долгому и дорогому ремонту.

В США такое направление развито достаточно давно, кто-то даже занимается им в качестве основной занятости. Спрос на жилье в Штатах постоянно растет, поэтому само жилье из-за инфляции за месяцы ремонта вырастает в цене на несколько процентов.

В России таких инвесторов еще не так много. Однако именно в России у них много возможностей.

Где в флиппинге могут возникнуть проблемы?

Кроме золотых рук и дизайнерской фантазии нужно хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и объективно оценить потенциал квадратных метров.

Флиппинг является предпринимательством и за него придется платить налоги. Например, налог на доход физических лиц в 13% на разницу между суммой покупки и продажи жилья, если оно находится в вашей собственности менее трех лет.

Как найти квартиру для выгодных вложений?

Флипперы обычно ищут недвижимость в базах залоговой недвижимости, аукционах банкротной собственности, на сайтах объявлений и с помощью расклейки объявлений о срочной покупке жилья.

Как понять, что квартира принесет прибыль?

Идеальный вариант выгодной инвестиции такой: пять минут до остановки, если это мегаполис, то 20 минут пешей прогулки до метро. Рядом расположены торговые центры, магазины, школы, вузы и парки.

Обычно студии, однокомнатные или двухкомнатные квартиры продаются быстрее больших квартир. Особенно популярны квартиры в две комнаты площадью 50-60 квадратных метров и квартиры с одной комнатой в 35-45 квадратных метров с балконом.

Желательно, чтобы окно комнаты выходило во двор или на дорогу в более чем 30 метрах от дома.

Важно, чтобы этаж был не первым и не последним. Квартира на первом этаже в любом случае будет дешевле квартиры на втором этаже.

Подъезд должен быть в хорошем состоянии без запахов и мусоропровода. Важно, чтобы соседи были тихими адекватными людьми.

С какой квартирой нельзя иметь дело

Об этом мы подробно писали здесь. Важно, чтобы квартира, полученная в наследство, была в собственности хотя бы три, а лучше пять лет. Три года является сроком исковой давности для оспаривания наследства.

Не стоит рассматривать варианты, где право собственности на квартиру возникло в результате дарения от чужого человека. Такой договор сложно проверить. Отказаться стоит и от варианта, который вам пытаются продать по доверенности.

Стоит отказаться от квартиры, если продавец предлагает вам занизить стоимость жилья в договоре, а разницу от реальной и формальной цены получить наличными.

Что важно учитывать при ремонте жилья для перепродажи?

Просто заменить коммуникации и отделать стены недостаточно. Жилье должно быть полностью готово к заселению. Там должна быть мебель, сантехника, бытовая техника и даже картины на стенах и подушки на диванах. Это значительно повышает шансы быстро продать квартиру.

Флипперы отмечают, что обычно ориентируются на ипотечных заемщиков. В стоимость квартиры включается ремонт, мебель и бытовая техника. Так, покупатели приобретают жилье, готовое к заселению, для обустройства которого не требуются дополнительные кредиты. Все включено в стоимость ипотеки.

Рисковать стоит с умом

Важно правильно распланировать бюджет. Нужно запланировать все по самому худшему сценарию, заложить средства с запасом и деньги на непредвиденные расходы, даже если все пойдет плохо, флиппер останется в плюсе.

У флипперов есть негласное правило: объект покупается за 70% от стоимости его продажи после ремонта с вычетом затрат на строительные материалы и услуги ремонтников. Максимальная стоимость жилья без ремонта определяется по следующей схеме: стоимость после ремонта*70% – расходы на ремонт.

При этом успех во многом определяет скорость: быстрая покупка, быстрый ремонт и быстрая продажа, пока ситуация на рынке не изменилась кардинально. Идеальный срок для этого – три месяца.

Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о том, выгодно ли сейчас покупать дорогие вещи в Турции из-за девальвации лиры.

Если по каким-то причинам вы не собираетесь переезжать в новую квартиру, можно сдать ее в аренду для компенсации расходов на погашение ипотеки

Бытует мнение, что жилье, купленное в ипотеку, неприкосновенно для любых операций, пока на нем лежит обременение банка. Однако это не совсем так. Владельцем квартиры является покупатель, и он имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, но с некоторыми оговорками.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

В прошлом году Илья купил в ипотеку двухкомнатную квартиру на вторичном рынке за 2,3 млн рублей, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Кредитная ставка 8,9% годовых, первоначальный взнос – 20%. Чтобы иметь возможность маневрировать в зависимости от финансовой ситуации, начинающий инвестор заключил договор на 20 лет с ежемесячным платежом 16 437 ₽.

Арендаторы нашлись спустя два месяца. Договорились на 20 тысяч рублей. Илья доволен – и недвижимость купил, и взносы по ипотеке удалось перекрыть. Но если бы парень принял во внимание некоторые нюансы, то понял бы, что в конечном итоге останется в минусе.

Во-первых, объект залога подлежит обязательному страхованию, а это около 2,5 тысяч в год.

Во-вторых, за 20 лет хотя бы пару раз придется сделать ремонт. Даже при скромных подсчетах на это понадобится тысяч двести.

Итак, полная стоимость кредита: 3 944 834 ₽.

Страхование: 2 500 × 20 = 50 000 ₽.

Ремонт: 200 000 ₽.

Расходы Ильи итого: 4 194 834 ₽.

Поскольку часть дохода «съедает» инфляция, считается, что недвижимость должна окупаться в течение 10 лет. Для выполнения этого условия сдавать рассматриваемый объект в аренду нужно примерно за 35 тысяч рублей, а это слишком дорого. Даже если собственник будет повышать плату на пару тысяч в год, спустя 10 лет ипотечная квартира окупится лишь на 62,4%.

Если не хотите стать участником судебных разбирательств, не забывайте уплачивать налог на доходы, полученные от сдачи имущества в аренду

Конечно, это грубые расчеты, без учета досрочного погашения и рефинансирования с понижением ставки, но вывод очевиден: покупка жилья в ипотеку на длительный срок для предоставления третьим лицам за деньги – не самый удачный вариант инвестирования.

Однако если цель – обзавестись недвижимостью для себя (или детей), но по каким-то причинам вы пока не готовы к переезду, сдача в аренду – отличный способ компенсировать часть расходов. Тем более что это не запрещено.

С точки зрения закона

Закон об ипотеке гласит, что залоговое имущество можно подарить, продать, обменять только с согласия залогодержателя. Это связано с передачей права собственности третьему лицу.

При сдаче недвижимости в аренду владельцем жилья остается заемщик, а значит, он имеет право использовать его по своему усмотрению и зарабатывать на этом (см. п. 2).

С точки зрения банка

В 2016 году вышло постановление Верховного суда РФ № 309-АД16-8799, согласно которому кредитор не может запретить собственнику сдавать имущество в аренду. Однако многие банки указывают в документах необходимость предварительного согласования действий заемщика.

Это требование вполне обосновано – кредитные организации заинтересованы в сохранности объекта залога на случай, если клиент не справится с исполнением своих долговых обязательств.

После рассмотрения обращения клиента банк может обозначить ряд дополнительных условий. Например, установить максимальный срок договора аренды.

Ирина купила однушку в новостройке в 2015 году. Сейчас планирует переезд в другой город. Несмотря на запрет передачи жилья в пользование третьим лицам, указанный в договоре ипотеки, она решила договориться с банком. В качестве аргументации в письменном заявлении девушка указала потребность в дополнительном доходе для своевременного погашения кредита. И это сработало, но с небольшой оговоркой – кредитор ограничил срок сдачи одним годом, без возможности автоматического продления.

Причиной отказа банка, да и вообще препятствием для того, чтобы зарабатывать на сдаче недвижимости, может стать использование маткапитала, ведь это противоречит условиям расходования сертификата. Если до органов опеки дойдет информация о том, что семья сдает такую квартиру в аренду, они будут обязаны обратиться в прокуратуру с заявлением о мошенничестве и нарушении прав ребенка на улучшение жилищных условий.

Нужен ли договор

Помимо того что договор защищает собственника от действий недобросовестных квартиросъемщиков (порчи имущества, несвоевременной оплаты и т. д.), есть еще минимум два серьезных аргумента в пользу его заключения.

Согласно статье 674 Гражданского кодекса РФ, договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме

Поэтому официально заключать договор нужно вне зависимости от того, находится имущество в залоге или нет.

Может ли сдавать жилье в аренду самозанятый

Сдавать жилье в аренду, имея статус самозанятого, не просто можно, это еще и выгоднее, чем без него, ведь стандартный налог, который нужно платить обычным гражданам при получении доходов, – 13%, а самозанятые платят всего 4% со средств, полученных от физлиц, и 6% – с платежей от организаций и ИП.

Кроме того, плательщикам НПД (налога на профессиональный доход) не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. После получения арендной платы самозанятый обязан занести информацию с указанием ИНН арендатора в специальное приложение «Мой налог». Налоговая самостоятельно определит, от кого получены средства, и начислит налог до 12-го числа следующего месяца. Внести оплату нужно до 25-го числа.

Подробнее о том, кто такой самозанятый и как получить до 5 млн рублей от 6,9% годовых на развитие личного дела, читайте в нашем блоге.

Можно ли продать ипотечную квартиру

По закону продать объект залога можно только через согласование с залогодержателем. Поэтому подготовку к сделке следует начинать с получения одобрения от кредитора.

В 2017 году Владислав взял ипотечный кредит на покупку просторной студии за 5 млн рублей, а спустя два года женился и переехал к супруге. Сначала пара хотела оставить квартиру Влада, но появление в семье двоих детей и снижение доходов привели к необходимости избавиться от ипотеки. Приняв во внимание сложившиеся обстоятельства и хорошую платежную дисциплину клиента, банк пошел ему навстречу и одобрил продажу.

Остаток долга по договору к началу 2022 года – 3 279 469 рублей, а внесено за все время около 2,8 млн (плюс первоначалка 1 млн). Чтобы не уйти в минус, выставили цену 7,2 млн рублей. Доход при этом составит всего 116 тысяч, что, конечно, очень мало, учитывая инфляцию.

Процедура продажи ипотечной недвижимости зависит от способа оплаты.

В таком случае продажа происходит через полное досрочное погашение кредита. Необходимую для этого сумму продавец берет под расписку у покупателя. После снятия обременения происходит подписание договора и передача оставшейся суммы.

Еще один вариант – с использованием банковских ячеек. Этот способ безопаснее, так как сделку полностью контролирует залогодержатель.

В таком случае продавец должен открыть две ячейки и положить в одну из них сумму, которая отойдет банку для закрытия долга, а в другую – остаток стоимости жилья, предназначенный продавцу. Затем заключается договор купли-продажи, и только после регистрации перехода права собственности продавец получает деньги.

Если у покупателя недостаточно собственных средств, он может обратиться в ваш банк для получения ипотеки. В этом случае кредитор производит повторную оценку объекта, согласовывается размер первоначального взноса, определяются условия кредитования для нового заемщика.

После одобрения заявки стороны оформляют сделку, в банк направляется заявление о досрочном погашении, а в регистрационную палату – подписанные документы для передачи права собственности.

Только задумываетесь об ипотеке? Рассчитайте на онлайн-калькуляторе размер платежа, срок кредитования и полную стоимость квартиры.

Нужно ли уплатить налог и в каком размере

В России все доходы граждан облагаются НДФЛ:

Если вы владели недвижимым имуществом менее пяти лет (либо трех лет, если у вас нет другого жилья), то деньги, вырученные при его продаже, признаются доходом.

Однако собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, имеет право сократить размер налогооблагаемой базы на сумму, которую он затратил при ее покупке (то есть первоначальный взнос и платежи) либо получить налоговый вычет 1 млн рублей. Второй способ снижения налога выгоднее, если суммарно вы внесли по договору меньше 1 млн; соответственно, если больше – лучше подтвердить в налоговой свои расходы.

Как еще можно отбивать вложения в ипотечную квартиру

Пожалуй, если изначально вы не ставили себе цель зарабатывать, выгодно «отбить» покупку не выйдет – полученные при сдаче в аренду средства лишь помогут компенсировать ежемесячные расходы на погашение, да и продажа в какие-то случайные сроки не сделает вас существенно богаче.

Но если подходить к выбору недвижимости с умом, удастся зарабатывать даже с ипотекой.

Жилье с хорошим ремонтом и новой мебелью можно сдавать на 20–40% дороже

При выборе любого из этих вариантов отдельное внимание следует уделить локации. Правильно подобранный район – с хорошей репутацией, развитой инфраструктурой, транспортной доступностью – может сыграть решающую роль на пути к вашей цели.

Купить долю на этапе стройки и продать жилье, готовое к новоселью, – как работает эта схема?

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Любая перепланировка, которая отражается в плане БТИ, требует согласования

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Стоимость квартиры с ремонтом выше, чем квартира с черновой или предчистовой отделкой, поэтому предпринимателям выгодно сделать ремонт перед продажей, подтвердить расходы в налоговой и уменьшить сумму дохода

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Рассчитайте платеж по ипотеке с удобным онлайн-калькулятором Совкомбанка. Учесть можно все параметры: срок кредитования, объем первоначального взноса и сумму кредита.

Ремонт в уже сданной квартире увеличивает срок инвестиций и требует дополнительных расходов, но позволяет увеличить доходы

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.