Коллективные инвестиции: понятие, виды и формы, преимущества и недостатки

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Входной билет на рынок США (на американском рынке сосредоточено до 90% REIT) через американского брокера обойдется в 10 тысяч долларов. Но работа с фондами недвижимости доступна только квалифицированным инвесторам, напрямую войти в REIT-фонды нельзя.

Квалифицированный инвестор — это категория инвесторов с высшим экономическим образованием и подтвержденным опытом работы на финансовых рынках, обладающая капиталом не менее 6 млн рублей или же совершающая не менее 10 сделок в квартал с годовым оборотом 6 млн рублей.

Инвестировать придётся через зарубежного брокера или через специальные программы зарубежных страховых компаний,других вариантов нет.

Стоимость пая в ЗПИФН для обычных инвесторов зависит от ETF,которые торгуются на Московской или Санкт-Петербургской фондовой бирже. Можно проконсультироваться у любого крупного брокера, например, Финам или БКС.Стоимость доли на российских краудинвестинговых площадках: в Aktivo — 300 тысяч рублей, CredoCapital — 900 тысяч рублей.

Что такое коллективные инвестиции

Коллективные инвестиции отличаются тем, что они предполагают вложение средств двумя или более инвесторами. В этом их отличие от индивидуальных инвестиций.Такие вложения оправданы в том случае, если отдельные частные инвесторы не обладают нужными ресурсами для работы с масштабными ресурсами.

Апартаменты как новый инвестиционный тренд

На Западе инвестиции в апартаменты популярны. Относительно новый и довольно устойчивый тренд — покупка меблированных номеров в апарт-отеле (гостиница, номера в которой оборудованы как квартиры).

Минимальный срок аренды от 1 месяца. После покупки номера управляющая компания гарантирует его заполняемость, проводит проверку арендаторов, собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием помещения. Размер комиссионных составляет 10—20%.

Доходность: 6—8%годовых. Преимущества такого способа инвестирования — получение пассивного дохода без поиска арендаторов. В числе минусов отсутствие гарантий по стабильной загрузке сдаваемых площадей, моральный износ актива, издержки на ремонт, высокая комиссия управляющих компаний.

На зарубежных рынках второй вариант — это покупка комнаты (апартаментов) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10% годовых.

Инвестиции в апартаменты
Инвестиции в апартаменты

Минусы прямых инвестиций — высокий порог вхождения от 25 тысяч долларов при покупке зарубежной недвижимости. Минусы для коллективных инвестиций — это риск недозагрузки при неправильно выбранном объекте.

В России сегмент апартаментов после бурного роста переживает период регулировки законодательной базы. Апартаменты по-прежнему относят к нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только зарегистрироваться на относительно короткий срок, аналоги на их содержание гораздо выше, чем в жилом фонде.

С другой стороны, застройщики, поймав тренд, вывели на рынок несколько комплексов апартаментов,которые после покупки можно сдать на любой срок.

Арендаторов находит управляющая компания. При этом ряд компаний готовы выкупить у инвестора свой объект через 5—7 лет. Порог вхождения – от 4 млн рублей за апартаменты эконом класса, до 10—12 млн в комфорт-классе.

Из минусов отметим низкую ликвидность актива, большие комиссионные, невозможность проконтролировать УК.

Апарт отель YE'S
Апарт отель YE’S

Арендный бизнес в коммерческой недвижимости

Покупка и сдача в аренду жилой недвижимости в российских мегаполисах приносит не более 3% годовых чистого дохода. Полученный доход не покрывает инфляционные издержки. Срок окупаемости однокомнатной квартиры 35—40 кв. м превышает 20 лет.

Покупка на ранней стадии строительства коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий с последующей сдачей в аренду:

  • Доходность зависит напрямую от выбранного актива, его востребованности именно в этом жилом комплексе.
  • Минус прямых инвестиций: стоимость коммерческого помещения начинается от 4 млн рублей.

Покупка и сдача в аренду складской недвижимости.

  • Минусы для частного инвестора – отсутствие необходимых компетенций при выборе объекта инвестирования и высокая стоимость актива.

Инвестиции в относительно недорогие объекты могут стать неудачными из-за неправильно выбранного месторасположения, плохого состояния самого объекта.

Сейчас, по информации «Ведомостей», самое неудачное время для инвестиций в склады. На рынке пользуются спросом помещения от 10 000 кв. м, а это совсем другой ценник. А вот доступные для покупки маленькие склады чаще всего убыточны. Доходность вложений в складскую недвижимость составляет 7-8% годовых.

Инвестирование в складскую недвижимость
Инвестирование в складскую недвижимость

Виды коллективного инвестирования

На рынке инвестиций коллективные вложения представлены в России страховыми компаниями, негосударственными пенсионными фондами (НПФ), паевыми инвестиционными фондами (ПИФы) и общими фондами банковского управления (ОФБУ).

Причем страховые компании не только обязуются выплатить небольшую сверхприбыль на вложенные средства — они предоставляют комплекс услуг по страхованию. Так же как и пенсионные фонды, которые кроме эффективного управления коллективными инвестициями пенсионеров, гарантируют выплаты пожизненной пенсии.

История возникновения

В Древнем Египте уже существовали отношения доверительной собственности, составляющие основу коллективных инвестиций. На основе доверительных и опекунских отношений осуществлялось управление несметными богатствами и имуществом египетских фараонов и их наследников.

Опекунами обычно выступали представители самой приближенной к главе государства касты — жрецы. Обнаруженные исторические находки свидетельствуют о том, что уже в те времена существовали распоряжения наследственного имущества, завещания и опека несовершеннолетних царственных особ.

Средневековье еще более способствовало развитию отношений, основанных на доверительной собственности, благодаря крестовым походам. Сначала собственники имущества передавали свои замки с семейством под охрану и управление доверенному лицу на время своего участия в походах.

Юридически сформированный первый инвестиционный фонд появился в Бельгии в 1822 году, позже — в Швейцарии в 1849 году, затем — во Франции в 1852 году. В США только после Второй мировой войны начали развиваться устойчивые инвестиционные фонды, серьезно мешая инвестиционной деятельности банков, конкурируя с остальными финансовыми институтами.

Какие формы коллективных инвестиций бывают

Различают такие формы коллективных инвестиций (оффлайн):

Паевые инвестиционные фонды — это имущественный комплекс, который аккумулирует денежные сбережения населения и передает их в управление профессионалам. Это один из самых перспективных методов инвестирования онлайн;негосударственные фонды — обеспечивают негосударственное пенсионное обеспечение для вкладчиков. Это подтверждается соответственными договорами;

Общие фонды банковского управления — их регистрируют банки, и предназначены они для людей, которые не имеют времени и подходящих навыков, но хотят инвестировать в ценные бумаги;

Кредитные союзы — при такой форме инвестирования физические лица объединяются в кооперативы и совместно управляют финансами;акционерные фонды — представляют собой депозитные банки. Вкладчики получают ценные бумаги взамен на внесенные деньги.

Какой вид недвижимости выбрать

Каждый фонд или краудинвестинговая площадка отдает предпочтение различным объектам инвестирования. Кто-то вкладывается в жилую недвижимость, кто-то в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как правило, дольщик не выбирает объекты, но может выбрать фонд по целевому назначению. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.

Коллективные инвестиции: понятие, виды и формы, преимущества и недостатки
Инвестиции в недвижимость

Классификация инвестиционных фондов

Фонды коллективных инвестиций группируются по следующим критериям: по целям инвестирования, по видам входящих в портфель активам, операционной структуре, организационно-правовой форме.

Коллективные инвестиции онлайн

Такие виды инвестиций все более распространяются сейчас в Интернете. На первом месте можно рассмотреть хайпы. Хайп — это инвестиционный проект, который предлагает высокую прибыль от инвестиций. Его достоинством является низкая стоимость входа в систему (от одного доллара США до десяти).

Хайпы бывают разных видов. Это фасты, средне и низко- процентники. Фасты характеризуются тем, что обещают огромную прибыль (100 процентов в день, например), и их срок существования недолгий. Все фасты стремятся обзавестись положительными отзывами, и демонстрируют прибыль, которую они получили в результате своей деятельности.

Но их деятельность недолговечна, и вдобавок они могут производить выборочные выплаты. Поэтому не рекомендуется связываться с такими проектами.Все хайпы преследуют цель собрать как можно больше средств вкладчиков. При этом от них можно получить невиданную прибыль.

(Visited 29 times, 1 visits today)

Коллективные инвестиции. коллективное инвестирование

В широком смысле коллективные инвестиции (в противовес индивидуальным инвестициям) предполагают использование денежных средств двух и более инвесторов для финансирования тех или иных инвестиционных проектов.

Читайте также:  Книга «Финансовый ежедневник: как привести деньги в порядок», автор Алексей Герасимов – купить по цене 721 руб. в интернет-магазине Республика, 978-5-00146-384-9.

Разумеется, КОНЕЧНАЯ ЦЕЛЬ коллективных инвестиций заключается в полученииприбыли, которую вряд ли смогут обеспечить индивидуальные инвестиции.

Коллективное инвестирование оправданно в ситуациях, когда индивидуальное инвестирование оказывается неэффективным.

Как правило, это связано с относительно небольшими объемами свободных средств, которыми располагают частные инвесторы, из-за чего они лишены возможности инвестировать средства в действительно МАСШТАБНЫЕ проекты, требующие для реализации огромных финансовых вложений.

Кроме того, многие инвесторы испытывают недостаток знаний об особенностях финансовых рынков и потенциальных возможностях инвестирования в те или иные финансовые инструменты.

Именно им необходимы КОНСУЛЬТАЦИИ, которые способны предоставить профессиональные участники рынка ценных бумаг, обладающие необходимыми знаниями и опытом управлениемкапиталом, находящимся в ведении того или иного инвестиционного фонда.

Сама собой напрашивается ЭФФЕКТИВНАЯ СХЕМА управления капиталом, при которой частные инвесторы передают некоторую часть своих финансовых ресурсов профессиональному управляющему для принятия согласованных инвестиционных решений.

С учетом обозначенных особенностей мы можем дать более узкое определение понятия коллективных инвестиций.

Возможно, оно лишено некоторого изящества, однако с достаточной степенью точности отражает финансовую сущность данного вида инвестиций.

Итак, коллективные инвестиции – этосовместные финансовые вложения двух и более лиц, предварительно объединенные в единый фонд, управляемый профессиональными менеджерами, с целью получения более высокой прибыли по сравнению с индивидуальными инвестициями либо в случаях, когда индивидуальное инвестирование невозможно.

Сампроцесс осуществления коллективных инвестиций именуется коллективным инвестированием.

Коллективные инвестиции. куда вложить деньги сегодня?

Новые возможности в период пандемии
«Идеальный шторм», затронувший экономику, а также весь мировой бизнес, открыл новые возможности работы и получения дохода на фондовом рынке. Основной вопрос — в выборе грамотной стратегии личных инвестиций. Люди, которые пережили 90-е, знают об этом не понаслышке. Россияне стали более финансово подкованными. Сегодня соотечественники активно продолжают пытать в прямых эфирах экспертов рынка: скупать ли валюту, перебросить средства в золото или вложить их в недвижимость?

Растет число тех, кто увидел, что именно фондовый рынок быстро восстановился после одного из самых сильных обвалов в марте этого года. Тех, кто не стал продавать акции, поддавшись панике, а начал приобретать их по низкой цене. Такие инвесторы сейчас в выигрыше и ожидают дальнейшего роста. Не случайно на российский фондовый рынок с начала года пришли почти 3 миллиона новых инвесторов, а на американский — десятки миллионов. За 9 месяцев 2020-го на Московской бирже открыто более 2,7 млн новых счетов, а общее число приблизилось к 7 миллионам. В условиях нынешней волатильной экономики биржевые площадки открывают новые возможности для получения дохода.

Большинство компаний, особенно американских, уже восстановились и продолжают расти. Некоторые примеры выглядят особенно впечатляюще. На слуху история облачной платформы для онлайн-конференций Zoom. Сервис вышел на биржу в апреле 2020 года, и уже на старте торгов его акции подскочили на 72%. Через 3 месяца они показывали рост на 169%. А через полтора года после IPO, когда во время карантина платформой стали пользоваться практически все, акции Zoom стоят в 14 раз дороже, чем при первичном размещении.

Такие результаты — совсем не редкость. В 2020-м, несмотря на пандемию, в Америке отмечается бум на IPO — состоялось около 200 новых размещений. Большинство дебютов в этом году оказались удачными. Например, через 3 месяца после IPO акции маркетплейса подержанных авто Vroom прибавили в цене 160%, а ценные бумаги производителя медицинского оборудования Shockwave medical выросли на 275%.

Вложения в IPO — это хорошая альтернатива нынешним практически бездоходным депозитам. Так, по данным АСВ, в первом полугодии 2020-го средняя ставка по вкладам в российских банках не превышала 5%. При этом средний уровень годовой инфляции колеблется в районе 3,6%. Реальная доходность депозитов приближается к 1%.

Пай — билет в мир IPO
В начале осени Санкт-Петербургская биржа зафиксировала рекордный дневной объём торгов ценными бумагами иностранных эмитентов — 1,44 млрд долл., что на 14,4% больше предыдущего июньского рекорда. Самыми популярными на площадке у инвесторов стали бумаги Tesla, Apple и Nvidia. С августа этого года Московская биржа запустила торги акциями иностранных компаний, входящих в индекс S&P 500. В итоге в августе и сентябре российские инвесторы впервые входили в иностранные акции больше денег, чем в отечественные компании. И этот тренд продолжается.

Однако самостоятельно торговать на бирже — дело для многих наших инвесторов ответственное и непростое. Риски высоки, и, чтобы действительно получить доход, нужно заниматься этим профессионально. Есть и другие ограничения. По закону нашей страны россиянин может купить акции американских компаний на IPO только в том случае, если он является квалифицированным инвестором, то есть обладает специальными знаниями и опытом работы на фондовом рынке или суммой капитала не менее 6 млн рублей.

Потому для всех желающих одним из самых доступных способов участия в IPO являются коллективные инвестиции. На фондовом рынке они представлены в виде ПИФов (паевый инвестиционный фонд — по сути корзина акций, которую сформировали профессиональные управляющие). Покупка паёв такого фонда дает возможность поучаствовать в успешных биржевых размещениях любому, кто открыл брокерский счёт или индивидуальный инвестиционный счет.

«Рынок биржевых фондов сегодня активно развивается, — отмечает член правления Московской биржи Игорь Марич. — Благодаря приходу новых провайдеров и созданию новых инструментов у частных инвесторов расширяются возможности для вложения средств и диверсификации этих вложений. Как следствие — растет их доход». Сегодня на фондовом рынке Московской биржи обращаются более 30 биржевых паевых фондов. С января по сентябрь текущего года совокупный оборот по ним составил 173,6 млрд рублей, а чистый приток — 44,6 млрд рублей. Совокупная стоимость чистых активов на конец сентября достигла 97,5 млрд рублей.

Приобретая пай, человек участвует одновременно во всех IPO, в которых участвует фонд. К примеру, у ЗПИФ «Фонд первичных размещений» (находится под управлением УК «Восток — Запад»), минимальный лот — 1 пай — сейчас стоит менее 1700 рублей на Мосбирже. Паи фонда стали торговаться на московской площадке июле этого года, а на Санкт-Петербургской (в долларах) — в сентябре.

Закрытый паевой инвестиционный фонд, как разъясняет начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко, больше всего подходит для инвестиций в IPO. Структурой фонда такого типа «проще управлять, и при этом он абсолютно прозрачный», отмечает эксперт. Управляющая компания публикует ежедневную отчетность на специальном сайте, где каждый желающий может получить информацию по стоимости активов фонда и эмитентам в его портфеле.

Выбор потенциально успешной компании, выходящей на IPO, требует колоссального опыта и подтвержденных навыков работы на рынке. Для отбора эмитентов, которые включены в ЗПИФ «Фонд первичных размещений», аналитики «Фридом Финанс» создали специальный алгоритм. Он основан на принципах алгоритмизированной торговли. За счет этого достигается снижение воздействия субъективных оценок со стороны управляющего. Такая схема обеспечивает оптимальную диверсификацию всех IPO, включенных в портфель.

Эксперты «Фридом Финанс» специализируются на американском рынке и с 2020 имеют успешный опыт отбора перспективных компаний на IPO. Статистика компании показывает, что в среднем 80% инвестиционных идей принесли доход клиентам. Размер средней прибыли по прошествии трех месяцев с момента выхода эмитента на IPO составляет около 50%. Среди недавних удачных выходов на биржу можно выделить размещения производителя вакцин Vaxcyte и финтех-компании nCino. Акции первой за три месяца выросли на 159,5%, а ценные бумаги второго взлетели на 271%.

Читайте также:  Налог на депозит (вклад) в 2019

В каждом первичном размещении фонд получает аллокации (процент удовлетворения заявки на покупку акций при IPO) по верхней границе относительно поданной заявки. В каждое IPO вкладывается не более 10% от суммы активов. Позиции по компаниям фиксируются по истечении 3 месяцев с момента покупки. Затем отбираются новые IPO, а в том случае, если остаются свободные средства от размещений, они вкладываются в надежные инструменты: валютные облигации и ОФЗ.

По данным УК «Восток-Запад», стоимость чистых активов фонда на 26 октября составляет $154,9 млн. Средний месячный объем торгов паями ЗПИФа составляет 3,6 млрд рублей на Московской бирже и $1,5 млн — на Санкт-Петербургской. Показатели сопоставимы с объемами торгов акций таких крупных федеральных компаний, как «Лента», «РУСАЛ», «ТМК» и др.

По данной Мосбиржи, объем активов глобального рынка биржевых фондов сегодня превышает $6,3 трлн. В России биржевые паевые фонды торгуются всего два года и набирают популярность — более полумиллиона наших инвесторов выбирают сейчас этот инструмент, позволяющий вкладывать средства в компании по всему миру. Людям нужна альтернатива банковским вкладам, и рынок коллективных инвестиций её предлагает.

Коллективные инвестициями в россии — закрытые паевые фонды недвижимости

В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые фонды недвижимости. По информации экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов.

Коллективные инвестиции: понятие, виды и формы, преимущества и недостатки
Российские ЗПИФН

В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам. Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии — прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую составляющую своих проектов.

Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки времени.

Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило, раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна.

Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за высокого порога вхождения.

Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов — от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество распродается.

Российские ЗПИФН
Российские ЗПИФН

Коллективные инвесторы

Инвесторы, принимающие участие в коллективных инвестициях, являются рыночными инвесторами. Именно благодаря многочисленным коллективным инвесторам происходит сбор и аккумуляция средств. Последние составляют основу сегмента коллективных инвестиций. Посредниками, собирающими денежные средства инвесторов, выступают коммерческие банки и подобные им организации, представленные инвесторами в виде вкладов и других взаимовыгодных краткосрочных размещений.

На счетах страховых компаний и Пенсионных фондов денежные средства потенциальных инвесторов хранятся более длительные сроки и снимаются лишь при наступлении страхового случая или пенсионного возраста. В случае с ПИФами, где в одном лице исполняются функции по сбору и инвестированию средств, частный инвестор несет свои деньги с конкретной целью — приумножить свой капитал.

Аспект долгосрочного вложения денежных средств системы коллективных инвестиций в России имеет огромное значение в деле повышения благосостояния граждан посредством участия в росте капитализации экономики. Средства коллективных инвесторов, реализуемые через инвестиционные механизмы, вовлекаются в общий финансовый оборот, тем самым запуская необходимый экономический процесс эффективного распределения средств.

Контролирующий орган

По Приказу Банка России (от 15.06.2020 № ОД-1860) реализуется распределительный контроль и надзор за работой сегмента коллективного инвестирования посредством департамента коллективных инвестиций и доверительного управления.

В частности, контролируется Пенсионный фонд РФ по пункту инвестирования денежных средств страховых взносов на накопительную пенсию, также имеют место взносы работодателя в пользу застрахованного лица.

Департаментом коллективных ивестиций ведется контроль за работой управляющих компаний — по пункту осуществления ими действий по распределению средств пенсионных резервов и вложению средств с целью накопления пенсионных поступлений и доверительному управлению инвестиционными резервами акционерных инвестиционных фондов.

Краудинвестинг риски и преимущества

Кроме ЗПИФН, есть краудинвестинг. От классических ЗПИФН краудинвестинговые платформы отличаются тем, что для каждого объекта недвижимости регистрируется отдельный фонд.

Основные игроки российского рынка — это краудинвестинговые площадки: Aktivo, Credo Capital и другие. Преимущества краудинвестинга:

  • Участие в крупных проектах, обычно недоступных для частного инвестора.
  • Снижение рисков за счёт вложения сразу в несколько проектов.
  • Скорость и удобство проведения сделок благодаря современным онлайн-технологиям.
  • Прозрачность системы — доступ к базе данных объектов инвестирования.

Этот коллективный способ вложения в недвижимость относится к высокорисковым инвестициям, так как велика вероятность получить прибыль выше среднерыночных значений или же полностью потерять вложенную сумму.

Коллективные инвестиции: понятие, виды и формы, преимущества и недостатки
Высокорискованные коллективные инвестиции

Налогообложение

Ставка налога на доход физических лиц при коллективном инвестировании — 13%. Облагается именно прибыль с продажи предмета инвестиции. Налог удерживает компания, которая занималась инвестиционным управлением. Рассчет налога происходит в начале года за предыдущий год. Доход поступает на счет инвестора уже в «чистом» виде.

Недостатки коллективного инвестирования

Риск вложений в коллективные инвестиции практически сведен к нулю благодаря контролю и надзору Центрального Банка РФ. Но все же при рассмотрении возможностей коллективного вложения денег стоит учесть один существенный минус этого распространенного финансового инструмента.

Недостаток коллективных инвестиций заключается в отсутствии оперативности при значительных колебаниях (волатильности) рынка. Большой денежный «мешок» слишком медленно меняет курс, поэтому проигрывает в случае резкого падения цен. Но если учесть, что субъекты рынка коллективных инвестиций вкладываются в весьма консервативные инструменты, то и этот недостаток не играет решающей роли.

Неофициальное коллективное инвестирование

В этом случае пул инвесторов доверяет управление совместным капиталом одному человеку, который инвестирует собранные средства в объекты недвижимости, получает прибыль и распределяет её среди участников фонда.

Преимущество такого подхода к получению прибыли от инвестиций в недвижимость — возможность выбрать привлекательный объект без банковского финансирования. Доходность таких инвестиций может достигать 30—40% годовых.

Подобные инвестиции часто встречаются на рынке российских новостроек. Группа инвесторов выкупает несколько этажей жилого здания на стадии котлована, а после сдачи объекта в эксплуатацию перепродает купленные оптом квадратные метры.

Главный минус неофициального коллективного инвестирования — человеческий фактор. Выбранный пайщиками управляющий может потратить средства фонда на нецелевые нужды. Никаких юридических документов при сделке не заключается.

Новые формы инвестиций в недвижимость, или краудфандинг

Коллективные инвестицииВ последне время все большую популярность набирает такая форма инвестиций в недвижимость, как краудфандинг.
Для того, чтобы стать инвестором в недвижимость, нужно зарегистрироваться на одном из сайтов, и внести первоначальный взнос минимум 150 тысяч рублей. У таких торгов есть такие преимущества: на аукционах продается уже готовая отделанная квартира, к тому же в процесс не вмешиваются риэлторы.
Особенно популярна идея краудфандинга в Испании, где особенно ценится недвижимость в Мадриде. Там инвесторы соединяют свои капиталы и покупают квартиры, которые затем сдают в аренду. Они получают высокий доход. Через несколько лет квартира вырастет в цене, и тогда будет продана.
Похожие формы инвестиций в недвижимость есть и в Германии. Там, чтобы принимать участие в коллективных инвестициях в недвижимость, инвестор должен иметь капитал от 500 тысяч евро. Возможен и меньший взнос, но тогда нужно будет довериться банку. Используя банковское плечо, можно участвовать в коллективных инвестициях в недвижимость с относительно небольшим стартовым вкладом.

Читайте также:  Макроэкономическое равновесие: кейнсианская модель. Макроэкономика

Объекты инвестиций

Чтобы получать доходы, инвесторы предпочитают вкладывать средства в дорогие объекты и в недвижимость.В США первые фонды недвижимости появились уже в 19 веке. Они получили название Real Estate Investment Trusts.Такой фонд представляет собой юридическое лицо, которое собирает средства инвесторов и покупает за них недвижимость.

Существует три вида таких фондов:долевые. В их функции входят покупка объектов недвижимости и сдача их в аренду.ипотечные. Занимаются прямым кредитованием и операциями по закладным на недвижимость;гибридные, которые представляют собой сочетание долевых и ипотечных фондов.

Возможен вариант, когда инвесторы вкладывают средства в ценные бумаги. Для этого существует множество фондов.

Объекты коллективного инвестирования

Коллективные инвестиционные фонды вкладывают средства инвесторов в широкую линейку инструментов. Ниже перечислены основные из них:

  1. Ценные бумаги.
  2. Недвижимость.
  3. Акции с высокой стоимостью.
  4. Паи зарубежных ETF (торгуемые на бирже фондов).
  5. Криптовалюта (цифровое платежное средство).

Официальное коллективное инвестирование

В чем суть коллективных инвестиций? Основатель фонда собирает деньги инвесторов, а потом создает управляющую компанию для работы с привлеченным капиталом частных инвесторов,которая получает прибыль с помощью вложения в различные инвестиционные инструменты. Полученная прибыль в равных долях распределяется среди пайщиков фонда или товарищества. Возможности для инвестирования:

  • приобретение существующих активов, покупка доли в компании, которая владеет активом, и получение дохода от сдачи в аренду или продажи актива;
  • выдача займа для кредитования других частных инвесторов;
  • финансирование строительства или редевелопмента проектов.

Объекты инвестирования.

  • Жилая недвижимость:
    • для перепродажи;
    • для сдачи в аренду;
    • апартаменты.
  • Коммерческая недвижимость:
    • стрит-ритейл;
    • склады;
    • парковки.

Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)

Доходность 11—12% годовых. Наиболее высокую доходность демонстрируют объекты на границе Москвы и области, наименьшую — дорогие объекты на главных столичных торговых улицах(Тверская, Арбат). Окупаемость таких объектов составляет от 10 лет. Востребованы торговые площади от 2500 кв. м, которые можно превратить в мини-ТЦ, сдавая арендаторам.

Покупка и сдача в аренду офисов

Наиболее популярны небольшие форматы до 150 кв. м и помещения, которые можно приспособить под коворкинги. Есть шанс, что удастся найти арендаторов. Минусы те же: высокий ценник и отсутствие профессиональных знаний об этом сегменте рынка.

Покупка и сдача в аренду офисов
Покупка и сдача в аренду офисов

Преимущества коллективных инвестиций

К числу основных преимуществ коллективных инвестиций обычно относят следующие.

[1]. Высокая надежность при относительно невысоких показателях риска.

Это преимущество достигается за счет ПРОЗРАЧНОСТИ процедуры привлечения и аккумулирования средств индивидуальных инвесторов, ее детальное законодательное и нормативное регулирование в большинстве государств, где действуют подобные финансовые институты.

[2]. Низкие издержки (по сравнению с индивидуальными инвестициями).

Это объясняется тем, что крупные инвестиции, как правило, ведут к снижению числа инвестиционных сделок.

Уменьшение количества сделок (операций), в свою очередь, способствует снижению расходов по оплате услуг брокеров и доверительных управляющих, получающих отчисления от каждой сделки.

При коллективных инвестициях СНИЖАЮТСЯ РАСХОДЫ на проведение операций с ценными бумагами.

[3]. Профессиональное управление капиталом.

Управляющие компании (инвестиционные фонды) кровно заинтересованы в получении финансовых результатов выше среднего по рынку, ведь от этого напрямую зависят объемы привлекаемых средств инвесторов.

В силу этого такие компании активно привлекают в свои ряды профессиональных (как правило, сертифицированных) менеджеров и иных специалистов рынка ценных бумаг, способных принимать качественные и взвешенные инвестиционные решения.

Рынок совместных инвестиций в россии и мире

Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках западного капитала – это взаимные фонды,объединенные общей аббревиатурой REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости,подходящей для сдачи в долгосрочную аренду.

Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона долларов, большая часть —около 1 триллиона долларов — приходится на рынок США.

REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.

Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот список необходимых для работыREIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов происходит крайне редко.

Сколько зарабатывают на коллективном инвестировании в real-estate?

Все зависит от выбранного инструмента. Если покупать паи в REIT через ETF, то доходность составит 5—8% годовых в валюте.

Вхождение в российский ЗПИФН принесет средний годовой доход 8—10% годовых в рублях. Все эти фонды контролируются Центробанком РФ, поэтому информацию о доходности легко найти в открытых источниках. Инвестиции через краудинвестинговые площадки могут принести до 12% годовых в Credo Capital и до 17% годовых в рублях в Aktivo, это две наиболее популярные площадки, работающие с недвижимостью. Еще 7% годовых инвесторы могут заработать за счет роста стоимости объектов.

Словарь терминов

Пай – это ценная бумага, которая подтверждает владение долей в имуществе фонда недвижимости

ETF – фонд фондов. Это своеобразная оболочка для нескольких активов, каждый из которых торгуется на бирже. Например,в ETFна недвижимость могут быть собраны акции или облигации всех российских застройщиков.

Девелопер – это компания, объединяющая одного или нескольких подрядчиков (застройщиков),которая привлекает средства дольщиков или использует заемный капитал (банковские кредиты) для строительства и продажи жилых объектов.

Девелопмент — весь комплекс мероприятий по строительству жилых объектов, включая проектирование и создание сопутствующей инфраструктуры.

Субъекты коллективного инвестирования

Субъектами рынка коллективных инвестиций являются следующие представители:

  1. Пайщики — дольщики, выкупившие долю в общем инвестиционном «мешке»; акционеры — держатели акций.
  2. Фонд — инвестиционный денежный «мешок».
  3. Учредители управления — хозяева инвестиционного фонда.
  4. Управляющая компания коллективных инвестиций — юридически оформленная компания, нанимающая профессиональных финансовых управляющих.
  5. Депозитарий — хранилище сертификатов ценных бумаг.
  6. Регистратор — ведет учет.
  7. Аудитор — ревизия документов, процесса.
  8. Независимый оценщик — определяет рыночную стоимость активов.
  9. Надзорные органы — осуществляют контроль.

Формы коллективных инвестиций

Для начала мы просто перечислим известные российскому законодательству формы коллективных инвестиций, не вдаваясь в юридические тонкости каждой из них.

На сегодняшний момент нормативно-закрепленными формами коллективных инвестиций являются:[1]. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ);[2]. Акционерные инвестиционные фонды (АИФ);[3].

Каждой из перечисленных форм коллективных инвестиций мы посвятим отдельную (может быть, и не одну) публикацию, где подробно разберем все преимущества и недостатки инвестирования в них…

Распространенные в сети онлайн-инструменты наподобие хайпов, ПАММ-счетов, всевозможных высокодоходных проектов, по сути, также являются формами (видами) коллективных инвестиций. Правда, они пока остаются за рамками нормативного регулирования.

В следующий раз мы детально проработаем вопросы, касающиеся инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Тема самая что ни на есть актуальная.

Так что следите за публикациями, будет много полезного. Удачных инвестиций!

Выводы

Коллективные инвестиции в недвижимость: ЗПИФН, REIT, ETF, краудинвестинг — доступны как для начинающих, так и для опытных инвесторов.

  • Порог вхождения: от 300 тысяч рублей до 5 млн.
  • Доходность:аренда — от 5% годовых. Девелопмент – от 10% годовых.
  • Оформление:покупка пая фонда.
  • Риски:банкротство УК, мошенничество, кризис на рынке недвижимости.

Самые важные достижения рынка коллективных инвестиций — это возможность вложиться в объекты, которые из-за своей дороговизны недоступны для инвестора с небольшим капиталом, и профессиональная экспертиза от управляющей компании.

Закладка Постоянная ссылка.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии запрещены.