Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Вместе с экспертами рассказываем, как работает флиппинг в недвижимости России и сколько инвесторы зарабатывают на продаже квартир после ремонта и меблировки

Вторичный рынок жилья давно стал непривлекательным для инвестирования с последующей сдачей в аренду — срок окупаемости слишком велик. Тем не менее на этом рынке все еще проходят инвестиционные сделки. Флиппинг — покупка квартиры с дисконтом под ремонт и ее последующая продажа — остался чуть ли не единственной стратегией, которая позволяет заработать сегодня на вторичном рынке жилья, считают опрошенные редакцией эксперты.

Вместе с экспертами рынка недвижимости и флипперами рассказываем, какие у этой стратегии есть преимущества, риски и сколько может заработать инвестор.

Что такое флиппинг и как он появился

Флиппинг — это инвестирование в недвижимость на короткое время и ее последующая перепродажа с целью получения прибыли. Слово произошло от английского глагола to flip — «переворачивать». Инвестор подбирает нуждающуюся в ремонте, но ликвидную квартиру со скидкой, а после приведения жилья в порядок перепродает по более высокой цене. Этот процесс еще называют fix and flip, так как перед продажей собственник приводит дом в порядок: делает капитальный или косметический ремонт, закупает мебель.

Флиппинг появился в США в конце 1980-х годов. В те годы инвесторы начали покупать старые дома, ремонтировать их за собственные средства и перепродавать по рыночной цене. Америка тогда преодолела серьезный экономический кризис, поэтому отремонтированные объекты пользовались большим спросом. Эта стратегия инвестирования быстро обрела популярность, про нее даже стали снимать отдельные передачи. В США такая стратегия в основном используется для покупки и перепродажи домов, в России флипперы чаще всего зарабатывают на квартирах.

Этапы флиппинга

В процессе флиппинга необходимо уделить внимание анализу рынка недвижимости. Инвестору необходимо знать, растет или падает спрос, а также как ситуация может измениться в ближайшие месяцы. Сам процесс состоит из следующих этапов:

Сколько можно заработать на флиппинге

Флиппинг считается успешным, если приносит 30–35% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время, рассказала Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Она пояснила, что в эту разницу входят расходы на ремонт, продажу, налоги и остальные траты на сделку. В идеале — чтобы от покупки до реализации готового объекта после ремонта прошло не более трех месяцев, так как стоимость недвижимости может упасть из-за каких-то изменений в экономике страны, уточнила Мищенко. «Если флиппер профессионален, понимает модные тренды в дизайне, меблировании, знает, где подешевле купить строительные материалы и нанять ответственную бригаду рабочих, то прибыль может превышать 100% от вложенных средств. Важно — реализовывать объекты быстро и отстроить оборачиваемость капитала», — пояснила эксперт «НДВ».

Стоит также учесть, что низкая цена квартиры, как правило, обусловлена характеристиками объекта. «У таких лотов либо существенные качественные недостатки, либо есть нюансы с документами, а иногда и все вместе. Стоимость этих квартир существенно ниже рыночной, и на первый взгляд такая покупка может показаться очень привлекательной, однако стоит заранее оценить объем вложений на ремонт и устранение всех особенностей, чтобы не уйти в минус. Если на начальном этапе вы поймете, что доходность от объекта будет менее 30%, то лучше отказаться от покупки и флипперской стратегии», — комментирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Кейсы флипперов

— Мой объект — это однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на Рублевском шоссе в Кунцево. Этот проект приобретался с привлечением ипотеки и показал доходность на вложенные средства более 100% годовых. Ремонт занимает 1–1,5 месяца, а его стоимость зависит от площади. Например, на однокомнатную квартиру я трачу 1,3 млн руб. Заработать на одном объекте в эконом-сегменте на флиппинге можно от 500 тыс. до 2 млн руб. Это сейчас, на падающем рынке. На растущем доходности могут быть выше, такие кейсы есть у коллег. Если заниматься флиппингом постоянно, можно заработать от нескольких миллионов в год до десятков миллионов, все зависит от количества объектов в работе.

«На этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб.»

— В пример приведу один из недавних объектов. Я приобрела двушку площадью 38 «квадратов» в районе станции метро «Ховрино» за 9 млн руб. Ремонт обошелся в 1,16 млн руб. На коммуналку, услуги юриста и продажу было потрачено 85 тыс. руб. Итого в эту двухкомнатную квартиру я вложила 10,245 млн руб. Продать ее удалось за 13 млн руб. Налог составил 450 тыс. руб. Таким образом, на этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб. Стоит отметить, что цикл от покупки до продажи занял 2,5 месяца.

«Моя доходность от флиппинга сейчас составляет до 40% годовых»

— В среднем в бюджете до 15 млн руб. вторичная квартира в Москве приносит от 1 млн руб. Бывает меньше, бывает больше. В текущее время моя целевая доходность от флиппинга составляет 40% годовых на вложенные средства.

Как выбрать квартиру для флиппинга?

Выбирая квартиру для флиппинга, стоит обратить внимание на:

«Стоит отдать предпочтение жилью в популярных общественных местах: около университетов, бизнес-центров и достопримечательностей. Также лучше не выбирать объекты на первых этажах — они всегда продаются дольше. Небольшие евродвушки и студии стоят относительно недорого: это удобно для самих инвесторов, а также студентов и офисных работников, которые покупают такие квартиры», — считает риелтор Елена Мищенко.

Для корректного анализа лучше сразу подключить специалистов из сферы строительства, которые помогут рассчитать сумму затрат на ремонт и оценить объем работ. «Важно понимать, что это полноценный, капитальный ремонт. Это одно из основных отличий флиппинга от хоумстейджинга. Здесь не получится просто улучшить состояние объекта с помощью предметов интерьера, нужно полностью все переделывать. Также лучше сразу подключить юристов для проверки документов. Есть недостатки, которые нельзя исправить, и лучше знать об этом заранее, чтобы оценить все возможные риски. Полезной будет и помощь риелторов для оценки ситуации на рынке, выбора лучшего момента для реализации объекта», — считает Дымова.

«Варианты по очень низкой цене не рассматриваем»

— Мы работаем в эконом-сегменте и именно на вторичном рынке (в домах 1960–1980 годов постройки). Поэтому берем в расчет именно те факторы, которые имеют определяющее значение для нашей целевой аудитории. Прежде всего — локация и удаленность от метро (заметили, что гораздо сложнее реализовать квартиры, которые расположены дальше, чем 12–15 минут ходьбы от метро). Этаж — 80% людей не рассматривают в принципе покупку квартиры на первом этаже, поэтому мы их не берем. Также заметили, что в недорогих спальных районах потенциальные покупатели обращают внимание на наличие балкона. Поэтому стараемся без балкона объекты под флиппинг брать только в том случае, если все остальные параметры (цена, локация, этаж, планировка) идеально подходят нам.

Сейчас в основном работаем с двушками (типовые планировки 37 и 44 кв. м с изолированными комнатами). Все квартиры либо в убитом состоянии, либо просто «чистенько», но все очень старое. Делаем всегда именно капремонт с заменой всей электрики и сантехники, не косметику (она в нашем случае не спасет ситуацию, а маскировать недостатки лишь бы продать — не наша история). Стараемся заходить по цене чуть ниже рынка или по рынку, если объект очень ликвиден (то есть у него нет недостатков — средний этаж, балкон есть, метро рядом и т. д.). Варианты по очень низкой цене, но с плохими документами не рассматриваем в принципе. Да, там доходность выше, но это большие риски как для нас, так и для потенциальных покупателей.

«Я покупаю полностью убитые квартиры»

— Выбор объекта под флиппинг — дело непростое. У меня есть определенные критерии: локация, удаленность от метро, вид из окон, состояние подъезда. И конечно, документы по объекту должны быть в полном порядке. При этом я ищу квартиры по цене ниже рынка, чтобы в дальнейшем продать их по рыночной или дороже. Я покупаю полностью убитые квартиры и делаю в них капитальный ремонт, меняю электрику, сантехнику, перекладываю ненадежные перегородки, устанавливаю новые окна, двери.

Как отремонтировать квартиру

Квартиры для флиппинга часто находятся в плачевном состоянии — это может быть и убитая отделка, и сантехника в ужасном состоянии, и старая мебель, и много других пугающих на первый взгляд нюансов. Задача флиппера — добросовестно привести квартиру в презентабельный вид и исправить все недочеты. Поэтому ремонт чаще всего приходится делать капитальный: со сменой сантехники, проводки, отделки и т. д.

Если это возможно, стоит объединить кухню, гостиную и столовую, чтобы создать более открытое и просторное пространство — это всегда привлекает покупателей, советует бренд-менеджер компании Estima Елизавета Родионова. Она отметила, что также можно установить систему «Умный дом», чтобы сделать жилье более современным.

Чтобы объект лучше продавался, стоит выкрасить стены в белый, бежевый или светло-серый цвет — это визуально увеличит пространство и придется по вкусу большинству покупателей. «Однотонные стены, во-первых, абсолютно универсальны и подойдут для интерьера в любом стиле. А во-вторых — выглядят дороже и эффектней, чем обои с блеском или сомнительного качества фреска. Также стоит обратить внимание на молдинги — они добавят стенам рельефа, вы сделаете их сложнее», — комментирует бренд-менеджер компании Estima Елизавета Родионова.

Сделать интерьер более интересным и выделяющимся на фоне всех объявлений можно с помощью лаконичного декора и аксессуаров. Они должны подходить по стилю ремонта и создавать уют. «Аксессуары должны быть разными по масштабу и не слишком мелкими, чтобы не добавлять интерьеру визуальный шум. Также стоит добавить зеркала, которые помогут визуально увеличить пространство. При этом с декором важно не переборщить — он должен дополнять интерьер, а не захламлять его», — рекомендует дизайнер. Она отметила, что также не стоит экономить на текстиле. К примеру, грамотно подобранные шторы способны не только подчеркнуть стилевое и цветовое решение интерьера, но и визуально изменить пропорции окон или высоту потолка, рассказала дизайнер.

Придать оригинальности и подчеркнуть статусность ремонта помогут дорогие розетки и выключатели, а также качественная фурнитура, отметила Родионова. Она отметила, что также следует продумать разные сценарии освещения. «Советую выбирать свет нейтральной температуры — слишком теплый сделает картинку желтой и тусклой, а слишком холодный будет ассоциироваться с офисными помещениями», — комментирует дизайнер.

Налоги на флиппинг

Флиппингом квартир могут заниматься как физические лица, так и ИП. Физические лица в случае, если они владели недвижимостью менее пяти лет или трех лет, если это единственное жилье, должны будут уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от разницы между ценой покупки квартиры и ценой продажи. «Следует учитывать, что физические лица могут продавать в год без рисков одну-две квартиры, если продажа раз в год происходит систематически, то возможно привлечение к ответственности в виде доначисления налогов и пеней за три года. Налоги будут считать по основной системе налогообложения, включая НДС. Кроме того, на нелегального предпринимателя возможно наложение штрафа за непостановку на учет в налоговой — 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности (не менее 40 тыс. руб.). Штраф за неуплату налогов и страховых взносов — 40% от недоимки (п. 2 ст. 116 НК РФ, п. 3 ст. 122 НК РФ)», — рассказала юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева.

ИП уплачивают налоги в зависимости от выбранной ими системы налогообложения: УСН с объектом налогообложения «Доходы» предполагает выплату налога в размере 6%, УСН с объектом налогообложения «Доходы минус раходы» — 15%, в некоторых регионах размер может быть снижен до 5%, уточнила Шлеева. По ее словам, флипперы вправе применить налоговый вычет (уменьшение налоговой базы на 1 млн руб. или возврат налога, если есть доход, с которого уплачивается 13%).

Риски

Стоит учесть, что потребуется немало затрат на создание товарного вида объекта. Лоты, которые выбирают для этой цели, как правило, в максимально плохом состоянии, отметила Дымова из Est-a-Тet. Она подчеркнула, что необходимо просчитать, за сколько можно в будущем продать объект, проанализировать соотношение суммы покупки, объема вложений и суммы прибыли. Не каждый объект возможно продать выгодно, считает эксперт.

Сроки

К другим рискам также относятся непредсказуемость ценообразования на строительные материалы и мебель, а также человеческий фактор. «Если флиппер просчитается с выбором строительной бригады и сроки ремонта сдвинутся, а затраты увеличатся, он получит меньшую прибыль, выйдет в ноль, в худшем случае — зафиксирует убытки. Кроме того, к недостаткам можно отнести увеличившийся срок экспозиции квартир на вторичном рынке с двух-трех до шести месяцев в зависимости от класса и комнатности жилья за последний год», — отметила эксперт «НДВ».

Спорная сделка

Существуют еще несколько рисков при покупке квартиры для последующей продажи. «Сделка может быть оспорена, и даже честный покупатель рискует потерять свои деньги и имущество. Например, такое может произойти, если не учтен кто-то из наследников. Поэтому необходимо очень внимательно проверять документы у собственника. Стоит отметить, что низкая цена может говорить не только о плохом состоянии квартиры и мутных сделках, но и об обременениях. Это могут быть ипотека, арест, рента. Однако все обременения можно снять, если объект стоит того», — отметила Дымова.

Опасный ремонт

Другой опасностью является то, что ремонт в старых квартирах довольно опасен. К примеру могут прорваться трубы, что приведет к затоплению соседей, обвалиться часть стены, отметила Мищенко. Для того чтобы обезопасить себя от лишних затрат, она рекомендовала застраховать свое жилье. Еще одним риском являются насекомые, которых нередко можно встретить в убитых квартирах, от них не так просто избавиться и это может также потребовать немалых затрат.

«Во флиппинге достаточно рисков и сложностей»

— Во флиппинге достаточно рисков и сложностей. Это не пассивный доход. Чаще всего возникают сложности при подборе и в процессе ремонта. В подборе важно получить от продавца полный пакет документов, но, к сожалению, это важно только нам. А в ремонте могут возникнуть непредвиденные расходы, особенно без должного контроля за строителями. Самый главный риск — это потеря титула собственности, то есть изъятие квартиры по суду. При этом после продажи квартиры этот риск не исчезает. Для защиты от подобных ситуаций всегда обращайтесь к профильным юристам для проверки квартиры перед покупкой.

Одна из стратегий заработка на недвижимости — покупка квартир с целью перепродажи. Потенциально она может принести быстрый доход, но при этом связана с высокими рисками и затратами. Поговорим о флиппинге

Под флиппингом (от англ. to flip — переворачивать) можно понимать покупку любого актива с целью быстрой перепродажи. Так что касается он не только покупки квартир.

В недвижимости такая стратегия обычно включает изучение рынка, покупку квартиры по привлекательной цене, повышение её стоимости за счёт ремонта или решения других проблем и последующую продажу. По времени весь процесс обычно занимает от нескольких месяцев до года.

Стратегия очень распространена в западных странах, но при этом и конкуренция там огромная. В России флиппинг стал трендом не так давно. На нашем рынке стратегия пока не так популярна, потому что цены на недвижимость неустойчивы. А если говорить о покупке новостройки, ещё совсем недавно были большие риски заморозки строительства.

Сейчас первичный рынок недвижимости регулирует государство, так что риски существенно снизились. Средства инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах, государство гарантирует сдачу дома. К тому же в стране действуют разные программы льготной ипотеки под сниженный процент.

Этапы стратегии от покупки до продажи

Обычно процесс проходит через следующие этапы.

1. Изучение рынка недвижимости по районам и сегментам. Чтобы найти привлекательное предложение, важно понимать уровень цен. Можно найти квартиру на вторичном рынке, которая продаётся дёшево из-за плохого состояния или юридических проблем (скидка может достигать 25-30%). На первичном рынке бывают привлекательные по цене предложения у застройщиков. Наконец, кто-то недорого продаёт квартиру в очень хорошем месте просто потому, что срочно нужны деньги (в зависимости от срочности цена может быть на 10-20% дешевле).

Цены можно сравнивать на специализированных интернет-ресурсах. Также стоит изучить сайты продажи квартир в залоге и реализации недвижимости по банкротству. Искать подходящую квартиру можно самостоятельно или через риелтора.

Кроме цен, стоит изучить и законы в сфере недвижимости. Например, чтобы понять, стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой и возможно ли будет её согласовать.

2. Расчёт потенциальных расходов. Просто купить квартиру за 10 млн и тут же продать за 12 довольно сложно (разве что прошлые хозяева снизили цену из-за срочности продажи). Обычно нужно приложить усилия для увеличения стоимости жилья. Например, сделать ремонт, узаконить перепланировку. Ещё, скорее всего, нужно будет заплатить налоги и привлечь юристов для сопровождения сделок — все предстоящие расходы нужно просчитать как можно более точно.

Если квартира обошлась вам в 10 млн, а ремонт — ещё в два, то при продаже её за 12 млн вы не получите никакой прибыли и лишь потратите время и силы.

3. Покупка квартиры по привлекательной цене. В идеале у флиппера есть возможность купить квартиру на личные средства, не прибегая к ипотеке. Но иногда есть смысл привлечь кредитные деньги, если это оправдано — не забудьте включить проценты по ипотеке в расчёт расходов.

4. Ремонт или устранение юридических проблем. Даже простой, но современный ремонт может существенно поднять цену квартиры. Скорее всего, нужно будет привлекать ремонтную бригаду или дизайн-студию. Может понадобиться покупка мебели. Ну а для решения юридических проблем нужны проверенные юристы.

У тех, для кого флиппинг — не разовая сделка, а постоянный заработок, обычно есть выход на хорошие фирмы ремонта и юристов в сфере недвижимости. Более того, часто эти услуги обходятся им дешевле за счёт частых заказов — как говорится, «оптом дешевле». Это снижает и финансовые затраты флиппера, и расход времени на поиск грамотных специалистов. С одиночной сделкой всё может оказаться гораздо затратнее.

5. Продажа квартиры. Подписание договора — это уже заключительная часть продажи. Перед этим нужно прорекламировать квартиру и организовать показы потенциальным покупателям. На это тоже нужны деньги, если вы поручаете процесс риелтору, или время и навыки, если действуете самостоятельно.

Какой ремонт сделает квартиру визуально дороже и современнее

Риски флиппинга

Флиппинг — довольно рискованная стратегия. Проблемы могут возникнуть на любой из стадий процесса. Вот о чём стоит знать начинающему флипперу:

Какие налоги платит флиппер

Сумму налога нужно обязательно учесть при расчёте предстоящих расходов. Флиппинг — краткосрочная стратегия, поэтому освобождения от налога по причине длительного владения здесь не будет. Флиппер заплатит НДФЛ 13% от суммы разницы между покупкой и продажей.

Можно воспользоваться налоговыми льготами

Эти два вычета иногда путают. Разобраться несложно: первый используют для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры. А второй — для частичного возврата НДФЛ при покупке квартиры.

На перепродаже старой недвижимости после ремонта можно заработать — это называется флиппингом. Какие-то сделки способны принести успешным флипперам до 60% доходности, а какие-то могут не состояться вообще, и тогда деньги «застрянут» в недвижимости.

Рассказываем простыми словами, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир и домов, как выбрать подходящий объект под флиппинг и какие есть риски.

Флиппинг — что это

Флиппинг происходит от английского глагола to flip, который переводится как «переворачивать». Постараемся объяснить, что это такое, простыми словами. Согласно исходному смыслу слова, «флиппинг» означает «быстрое изменение». В сфере недвижимости он выглядит как покупка квартиры на вторичном рынке в очень плохом состоянии, последующий ремонт и перепродажа с наценкой. Главное — чтобы весь процесс от покупки до продажи прошел очень быстро.

Этот бизнес появился в США, и в основном флипперы там покупают и продают дома, в то время как в России они чаще работают с квартирами.

Успешные российские флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.

Вся цепочка действий выглядит так: нужно ходить на просмотры и выбирать, иначе подходящая квартира под флиппинг долго не найдется, затем анализировать её потенциал, покупать, после ремонтировать, постоянно контролируя процесс, и, наконец, искать покупателя на обновленный объект и продавать его. И всё это нужно делать быстро.

Если расположить всё, что нужно сделать, по порядку, получится внушительный список действий:

Каждый этап гораздо сложнее, чем может показаться, с учётом того, что стартовый капитал — это личные средства флиппера. Брать ипотеку на флиппинг не запрещено, но неудобно и невыгодно с учётом расходов, сопутствующих сделке, и дальнейших ограничений: до погашения кредита жильё находится в собственности банка, любые сделки возможны только с разрешения кредитора.

Так как на кону собственные средства, флипперы посвящают очень много времени теоретической подготовке. Важно знать, что будет происходить на рынке недвижимости, растёт или падает спрос. А помимо этого, ещё изучать особенности районов и сопоставлять всю имеющуюся информацию, чтобы флиппинг стал бизнесом и приносил доход.

Но прежде чем подсчитывать, сколько можно заработать на перепродаже квартир, важно подробнее разобраться, что и как делать.

Как выбрать квартиру для покупки

Флиппинг квартир возможен только с квартирами на вторичном рынке жилья. Чтобы заработать на перепродаже, нужно купить с ощутимым дисконтом. Но стоимость ниже средней по рынку за сопоставимые квартиры — только один из критериев отбора. Стоит обратить внимание на:

Локацию. Дом в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой и дом в бывшем промышленном районе, где много пустующих заводских территорий, обладают разными перспективами. Флипперу нужно продать квартиру как можно быстрее, поэтому рассчитывать на изменения в престижности и удобстве локации не приходится.

Транспортную доступность. Хорошо продаются квартиры в домах,
расположенных не более чем в 20 минутах ходьбы от станции метро, железной дороги, наземного общественного транспорта.

Площадь. Опытные флипперы умеют продавать жильё разной комнатности, но наиболее ходовой товар среди покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Ремонт небольшой площади при правильной оценке исходных данных обойдётся точно дешевле, чем в трёхкомнатной квартире, а простор для повышения цены перепродажи заметно шире.

Инфраструктурные объекты. Вузы, бизнес-центры, медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы повышают привлекательность жилья и увеличивают аудиторию покупателей.

Вид из квартиры. Зелень, река, панорамный вид с высокого этажа очень востребованы. Квартиры с окнами на шумную улицу или шоссе могут заинтересовать, если рядом есть то, что нужно будущему жильцу. Но при прочих равных такие объекты приобретают менее охотно. Деревья между домом и дорогой могут значительно смягчить восприятие покупателя.

Внешний вид и состояние дома, подъезда, общего коридора. Не зря в объявлениях указывают, что дом после капитального ремонта, или обозначают сроки, когда подойдёт его очередь.

Сколы и трещины на фасаде и стенах подъезда, облупившиеся или прожжённые перила, потекшие кнопки лифта, сломанный мусоропровод, плохой запах, захламленный общий коридор — с этим нельзя ничего сделать быстро. Флиппер, знающий, как зарабатывать на перепродаже квартир, обойдёт такой дом стороной.

Что такое потенциал квартиры

Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве — от 9 млн рублей. Есть предложения дешевле, но таких немного, за ними приходится охотиться, параллельно оценивая потенциал объекта.

Если перспективы продать дороже нет, флиппинг не сложится. Чтобы оценить перспективы инвестирования, сравнивают цену выбранной квартиры с теми, что уже есть в этой локации, но с ремонтом. Одновременно возникает ориентир по цене, цель, к которой можно стремиться.

Флипперы предупреждают: квартиры, которые продаются с дисконтом, обычно «тяжёлые». Недвижимость может быть в залоге, с долгом по коммунальным платежам, или практически разрушенной внутри. Но это те особенности, которые снижают цену, а значит, одновременно создают возможность заработать.

Специалисты по сделкам с недвижимостью предупреждают, что недавний переход права собственности, или наследственное имущество, — тоже повод насторожиться или совсем отказаться от сделки. Выбрав квартиру, флипперы убеждаются, что с документами всё в порядке:

Это базовые документы, которые должен предоставить продавец, но могут потребоваться и другие — рынок вторичной недвижимости богат на сюрпризы и разные жизненные ситуации.

Флиппинг домов и ремонт объекта

Перепродажа обновлённых домов в России не столь распространена, как за рубежом. Нередко загородную недвижимость продают в текущем состоянии, поскольку будущий владелец в большинстве случаев перестраивает, обновляет дом по собственному усмотрению.

Кроме того, отремонтировать дом так же быстро, как квартиру, не получится — там совсем другие сроки, и многое зависит от сезона.

Требования к такой недвижимости похожи на требования к квартире: важны локация, транспортная доступность, чистота документов и наличие проведённых коммуникаций.

Впрочем, как раз на этом можно заработать: флиппер, приобретая дом без водопровода, газоснабжения и канализации, может провести их и продать недвижимость по высокой цене. Как реализовать дом быстро и выгодно, рассказываем .

Для флиппинга подходят, по мнению опытных инвесторов, постройки, где требуется минимальный ремонт: внутренняя отделка, замена кровли, ремонт окон или крыльца. Словом, у дома должен быть поправимый в короткие сроки изъян. На что стоит обратить внимание при покупке дома, можно узнать .

Вторая по весу статья расходов флиппера — ремонт. От способности договариваться, наличия контактов не только юристов, но и продавцов строительных материалов и надёжной ремонтной бригады существенно зависит успех проекта.

Скидка на краску, плитку, штукатурку, ламинат, обои, радиаторы
отопления, окна и двери, а также мебель могут сэкономить до 30% от розничной стоимости этих материалов, если «разжиться» таким контактом.

Бюджет на ремонт обычно ограничен стратегией инвестора — она предусматривает расчёт прибыли. Если отклониться от плана, доход в лучшем случае будет ниже.

Зарубежные флипперы пользуются такой формулой расчёта: максимальная цена покупки не должна быть выше 70% цены после ремонта (из которой вычтена его стоимость).

Например, квартиру можно продать за 10 млн рублей, а ремонт обойдётся в 3 млн рублей. Выгодная цена приобретения — 4 млн рублей. То есть закладывать «как можно меньший бюджет» — не подходящая стратегия, потому что некачественная работа может помешать найти покупателя или обернуться более серьёзными проблемами (порча материалов неумелыми рабочими или поломки, возникшие из-за низкой квалификации бригады).

«Свежий ремонт» еще не означает «привлекательный для покупателя». Квартира должна выглядеть современно и уютно. Поэтому флипперу необходимо быть в курсе интерьерных трендов — не только цветовых, но и отделочных и мебельных (высокий или низкий плинтус в цвет стен или пола, гипсокартон на потолке вышел из моды, а ковры на стене снова могут быть акцентом и так далее).

Светлые тона, однотонные обои и краска (без геометрических трафаретов на стене), двери и пол натуральных цветов: чем больше в квартире света и пространства, тем легче покупатель представляет себя в ней. Если в обстановку добавить простые и уместные детали, подчеркивающие жилой вид, — плед, светильники, книги, — это может повысить скорость продажи.

Узнать об актуальном дизайне интерьера больше:

Уплата налогов за флиппинг

Налоговый кодекс обязывает платить налог в 13% на доход от продажи недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет. Флипперы не могут ждать 5 лет, поэтому платят налог.

13% берутся с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. Если удалось купить квартиру за 4 млн рублей, а продать за 10 млн рублей, нужно будет перечислить в бюджет 780 тыс. рублей.

Иногда флипперы пытаются договориться с покупателем и занизить стоимость квартиры в документах. Такая стратегия грозит привлечением к ответственности за неуплату налогов.

Среди легальных для флиппера способов сократить налогообложение — оформлять квартиру на ИП и платить 6% по упрощённой схеме и получить налоговый вычет. Он положен, если есть доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Но его можно получить только один раз, и сумма вычета не превышает 260 тыс. рублей.

Другая форма вычета — уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей. Этим способом можно пользоваться не чаще одного раза в год.

Риски для флиппера

Ключевой для флиппера риск — финансовый. Состояние квартиры может оказаться хуже, чем предполагалось. Это обычное дело при ремонте. В смете заложена замена унитаза, но при демонтаже старого может выясниться, что проржавели трубы, и их нужно менять. Или полы окажутся прогнившими, хотя предполагалась только замена покрытия.

Очаг плесени или тоже потребуют дополнительных расходов на устранение. Если случится сразу несколько неудач, проект может перестать быть прибыльным.

Но даже если ремонт прошёл по плану, флиппинг не гарантирует получения прибыли. Одним удается продать квартиру после первого просмотра. А другие объекты могут висеть в объявлениях долго.

К промаху стоит быть морально подготовленным. Неудачи бывают у всех флипперов и на разных объектах.

Как продать квартиру быстрее

Если с локацией, транспортной доступностью и инвестиционным потенциалом объекта всё в порядке, квартиры сделает всё остальное. Очень быстрая продажа закрывается в течение месяца, к этому сроку и стремятся флипперы.

Важно продумать планировку, цвета, оформление, которые помогут привлечь покупателя. Уют любит большинство, семьям важны грамотное зонирование и удобная планировка. Если в ней нужно и можно что-то изменить в лучшую сторону, это стоит сделать. Но объединение кухни и комнаты будет не очень удачной идеей — более востребованы отдельные помещения. Как создать интерьер вне времени, узнайте .

Хорошие фотографии, подчеркивающие достоинства квартиры, однозначно повышают её привлекательность для покупателей. Завершённый интерьер (без строительного мусора), съёмка при дневном свете, выровненные пропорции и незаваленный горизонт — то что нужно.

Покупателю удобнее представлять квартиру, когда по фотографиям понятно, что откуда видно: например, от входной двери просматриваются коридор до кухни, кусочек кухни и диван в гостиной. С порога гостиной хороший обзор на всю комнату и балкон. И так далее.

Подробнее о том, как правильно фотографировать квартиру

Выгодно ли заниматься флиппингом

Можно ли заработать на перепродаже квартир — вопрос, на который стоит в первую очередь искать ответ. Для тех, у кого есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры, интерес к рынку недвижимости, интерьерам, аналитические способности и наблюдательность, флиппинг будет выгоден. Участники рынка говорят о доходности в 60% (уже после вычета всех расходов и налогов).

Флиппинг на последние сбережения может быть менее интересным и рискованным из-за опасности не продать квартиру быстро или совсем. Тогда её можно , если позволяет локация, а затем, когда ситуация на рынке изменится, снова выставить на продажу.

В 2016 году я потратила 30 тысяч на интернет-курсы, где учили покупать новостройки на стадии котлована и продавать перед сдачей дома.

Обещали рентабельность 30%, а трудозатраты — 7 дней в течение года. В реальности я получила 204 797 ₽, или 14,2%, а потратила в общей сложности 5 месяцев.

В статье расскажу, сколько вложила собственных средств, почему потратила столько времени и где все пошло не так, как было в теории.

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

На теоретических занятиях я получила алгоритм, как выбирать и покупать жилье в новостройке, рассчитывать инвестиции, анализировать надежность застройщика, ликвидность объекта и района, а также стратегии покупки и продажи.

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив

Застройщик сдал только четыре новостройки, а строит целых 12. Тут стоит подумать, не переоценил ли он свои силы

Застройщик строит в основном в Московской области. И не только свои объекты — еще достраивает за другими. Например, ЖК «Малина»: застройщик решил достроить проблемный объект и взял на себя дополнительный риск и обязательства

Хорошо, что у застройщика есть полностью сданные и распроданные объекты в Московской области. Это повышает шансы, что дома сдадут вовремя. Но таких объектов немного

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт «». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: «» в , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика

Компаний с одинаковым названием может быть много. Найти нужную проще всего по адресу

Проектную декларацию можно найти на сайте застройщика. Из этой декларации видно, что дебиторская задолженность гораздо больше кредиторской, а убыток в масштабах проекта невелик

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле рублей на этапе котлована.

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут

Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель

Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на  раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 ₽. Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 ₽.

1,6 млн ₽

стоила квартира на старте продаж