Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке Вклады ВТБ
Содержание
  1. Флиппинг в Москве и регионах России
  2. Флиппинг в регионах РФ
  3. Как я выбирала застройщика
  4. Налоги
  5. Попытка продажи после оформления собственности
  6. Как выбрать квартиру для покупки
  7. Схема продажи и продавец
  8. Этапы флиппинга
  9. Сколько можно заработать на флиппинге
  10. Где я просчиталась
  11. Ипотека
  12. Мои первоначальные расходы на покупку квартиры — 362 432 ₽
  13. Уплата налогов за флиппинг
  14. Регистрация права собственности
  15. Как выбрать квартиру для флиппинга?
  16. «Варианты по очень низкой цене не рассматриваем»
  17. «Я покупаю полностью убитые квартиры»
  18. Сколько можно заработать на флиппинге в 2024 году, и каковы риски
  19. Подсчет прибыли
  20. Как отремонтировать квартиру
  21. Попытка продажи по переуступке
  22. Как устроена продажа квартиры из-под залога
  23. Как продать квартиру быстрее
  24. Кейсы флипперов
  25. «На этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб.»
  26. «Моя доходность от флиппинга сейчас составляет до 40% годовых»
  27. Как правильно выбрать квартиру для флиппинга
  28. Выбор локации
  29. Выбор объекта недвижимости
  30. Что говорит статистика
  31. Местоположение
  32. Выгодно ли заниматься флиппингом
  33. Цена квартиры

Флиппинг в Москве и регионах России

В России флиппинг не так развит, как в странах Запада. Тем не менее, в нашей стране есть сообщество флипперов, многие из которых – бывшие или действующие риелторы. Число участников Telegram-канала “Клуб флипперов” превышает 8 тысяч человек. Кроме того, работают компании, которые предлагают инвестировать во флиппинг и зарабатывать до 40% годовых в срок до полугода.

Российские флипперы рассказывают, что при полном погружении на один проект в Москве уходит четыре-пять месяцев. В этот срок входит покупка жилья, его ремонт и продажа. В столице при таких темпах флиппинга за год некоторым удается удваивать вложенные средства.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Особенности московского флиппинга:

В Москве квартиру перед продажей нужно упаковать “под ключ” или хотя бы минимальным набором необходимой техники и мебели. Большинство покупателей приобретают жилье в ипотеку, используя все накопления на первый взнос. И, естественно, они предпочитают квартиры, уже оборудованные всем необходимым, чтобы не тратиться дополнительно.

В среднем с привлечением бригады рабочих из нескольких человек на ремонт жилья в 30 кв.м в столице уходит до полутора месяцев и около 1,2-1,5 млн рублей.

Флиппинг в регионах РФ

В других регионах ситуация отличается. Здесь число сделок купли-продажи значительно меньше, и темпы оборачиваемости проекта гораздо ниже.

Но есть и свои плюсы для флипперов.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Застройщик сдал только четыре новостройки, а строит целых 12. Тут стоит подумать, не переоценил ли он свои силы

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Застройщик строит в основном в Московской области. И не только свои объекты — еще достраивает за другими. Например, ЖК «Малина»: застройщик решил достроить проблемный объект и взял на себя дополнительный риск и обязательства

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Хорошо, что у застройщика есть полностью сданные и распроданные объекты в Московской области. Это повышает шансы, что дома сдадут вовремя. Но таких объектов немного

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт «». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: «» в , «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Компаний с одинаковым названием может быть много. Найти нужную проще всего по адресу

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Проектную декларацию можно найти на сайте застройщика. Из этой декларации видно, что дебиторская задолженность гораздо больше кредиторской, а убыток в масштабах проекта невелик

Налоги

Поскольку основная идея флиппинга – быстрая продажа недвижимости, то при завершении проекта придется заплатить налог. Это 13% дохода от продажи жилья, которое на момент сделки находится в собственности менее пяти лет. Например, если вы купили квартиру за 5 миллионов рублей и смогли продать ее за 9 миллионов, то придется заплатить 520 тысяч рублей налога.

У продавца может возникнуть естественное желание снизить сумму налога и договориться с покупателем указать в документах заниженную сумму. Этого делать не следует, поскольку налоговые службы расценивают такой подход как неуплату налогов со всеми неприятными вытекающими последствиями юридического характера.

Чтобы легально уменьшить налог, можно:

Попытка продажи после оформления собственности

Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.

Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Мое объявление на «Авито», где я размещала фотографии квартиры, этажа и готового дома

Мне показалось разумным платно поднимать объявление на самый верх. Когда объявление опускалось, на «Авито» его можно было снова поднять за 299 ₽.

Наиболее эффективным по количеству звонков оказалось поднятие объявлений на «Авито» и «Циане». Платное размещение и выделение объявления работали хуже. Покупателя на свою квартиру я нашла в июле 2018 года. К этому времени на платные сервисы по рекламе квартиры я потратила 6900 ₽.

Я поставила цену за квартиру 2,2 млн. В объявлении подробно описывала характеристики квартиры и жилого комплекса в целом, рассказывала о возможности заказать ремонт у застройщика по приемлемой цене. Звонки были, но на этот раз возможных покупателей в первую очередь отпугивал залог на квартиру и отсутствие ремонта. Кроме того, квартира находилась в Московской области, что многих очень расстраивало.

Тогда я сделала скидку 50 тысяч, и количество желающих посмотреть квартиру сразу резко увеличилось. С новой ценой я нашла покупателя за 1,5 недели.

Этот покупатель мог купить мою студию только в ипотеку. Чтобы продать ему квартиру, мне пришлось погасить свой кредит. Я использовала собственные средства и заняла 250 тысяч у друзей. Я внесла необходимую сумму в банк, а через несколько дней мне выдали закладную и уведомление о погашении обременения. Это уведомление я отнесла в МФЦ, и обременение на квартиру сняли. Теперь ее можно было продавать в ипотеку моему клиенту.

На снятие обременения и продажу в новую ипотеку ушло два месяца. Я сделала покупателю небольшую дополнительную скидку 27 тысяч: мы проводили оценку для ипотеки, и квартиру оценили дешевле на эту сумму. В итоге я продала квартиру за 2 122 582 ₽ в сентябре 2018 года.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Уведомление о погашении кредита, которое необходимо отнести в МФЦ или Росреестр, чтобы снять залог с квартиры

Как выбрать квартиру для покупки

Флиппинг квартир возможен только с квартирами на вторичном рынке жилья. Чтобы заработать на перепродаже, нужно купить с ощутимым дисконтом. Но стоимость ниже средней по рынку за сопоставимые квартиры — только один из критериев отбора. Стоит обратить внимание на:

Локацию. Дом в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой и дом в бывшем промышленном районе, где много пустующих заводских территорий, обладают разными перспективами. Флипперу нужно продать квартиру как можно быстрее, поэтому рассчитывать на изменения в престижности и удобстве локации не приходится.

Транспортную доступность. Хорошо продаются квартиры в домах,
расположенных не более чем в 20 минутах ходьбы от станции метро, железной дороги, наземного общественного транспорта.

Площадь. Опытные флипперы умеют продавать жильё разной комнатности, но наиболее ходовой товар среди покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Ремонт небольшой площади при правильной оценке исходных данных обойдётся точно дешевле, чем в трёхкомнатной квартире, а простор для повышения цены перепродажи заметно шире.

Инфраструктурные объекты. Вузы, бизнес-центры, медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы повышают привлекательность жилья и увеличивают аудиторию покупателей.

Вид из квартиры. Зелень, река, панорамный вид с высокого этажа очень востребованы. Квартиры с окнами на шумную улицу или шоссе могут заинтересовать, если рядом есть то, что нужно будущему жильцу. Но при прочих равных такие объекты приобретают менее охотно. Деревья между домом и дорогой могут значительно смягчить восприятие покупателя.

Читайте также:  Может ли амортизация считаться источником финансирования? – тема научной статьи по экономике и бизнесу читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

Внешний вид и состояние дома, подъезда, общего коридора. Не зря в объявлениях указывают, что дом после капитального ремонта, или обозначают сроки, когда подойдёт его очередь.

Сколы и трещины на фасаде и стенах подъезда, облупившиеся или прожжённые перила, потекшие кнопки лифта, сломанный мусоропровод, плохой запах, захламленный общий коридор — с этим нельзя ничего сделать быстро. Флиппер, знающий, как зарабатывать на перепродаже квартир, обойдёт такой дом стороной.

Схема продажи и продавец

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

В ДДУ меня интересовал пункт о продаже квартиры по переуступке, поскольку я собиралась продать ее до вступления в собственность. Так нас учили на курсах. Когда дольщик принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи, нужно время, чтобы оформить объект в собственность и поставить дом на кадастровый учет. Все это время деньги не работают, а ипотеку платить нужно. Поэтому лектор курса советовал продавать квартиру до вступления в собственность.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Этапы флиппинга

В процессе флиппинга необходимо уделить внимание анализу рынка недвижимости. Инвестору необходимо знать, растет или падает спрос, а также как ситуация может измениться в ближайшие месяцы. Сам процесс состоит из следующих этапов:

Сколько можно заработать на флиппинге

Флиппинг считается успешным, если приносит 30–35% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время, рассказала Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Она пояснила, что в эту разницу входят расходы на ремонт, продажу, налоги и остальные траты на сделку. В идеале — чтобы от покупки до реализации готового объекта после ремонта прошло не более трех месяцев, так как стоимость недвижимости может упасть из-за каких-то изменений в экономике страны, уточнила Мищенко. «Если флиппер профессионален, понимает модные тренды в дизайне, меблировании, знает, где подешевле купить строительные материалы и нанять ответственную бригаду рабочих, то прибыль может превышать 100% от вложенных средств. Важно — реализовывать объекты быстро и отстроить оборачиваемость капитала», — пояснила эксперт «НДВ».

Стоит также учесть, что низкая цена квартиры, как правило, обусловлена характеристиками объекта. «У таких лотов либо существенные качественные недостатки, либо есть нюансы с документами, а иногда и все вместе. Стоимость этих квартир существенно ниже рыночной, и на первый взгляд такая покупка может показаться очень привлекательной, однако стоит заранее оценить объем вложений на ремонт и устранение всех особенностей, чтобы не уйти в минус. Если на начальном этапе вы поймете, что доходность от объекта будет менее 30%, то лучше отказаться от покупки и флипперской стратегии», — комментирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Где я просчиталась

Я собиралась продать квартиру через год за 2 050 000 ₽. Мои затраты 1 796 912 ₽: 1 612 732 — стоимость квартиры у застройщика, 144 480 ₽ — ипотечные проценты за год, 39 700 ₽ — бронирование, страхование, нотариус. Прибыль — 253 088 ₽. Мои первоначальные расходы 526 912 ₽: 382 432 ₽ первоначального взноса, 144 480 ₽ ипотечных процентов.

Рентабельность должна была быть порядка 48%:

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Но я не смогла продать квартиру через год, и срок инвестиции продлился еще на 13 месяцев — за счет этого увеличилась сумма процентов, которые я отдаю банку за пользование деньгами. Еще появлялись расходы на продление страховки, платную рекламу объявления о продаже квартиры на «Авито» и «Циане». Каждый месяц задержки рентабельность в среднем падала на 2,6%. Чтобы ее поднять, я постаралась продать квартиру чуть дороже. Ниже расскажу, чем это закончилось.

Ипотека

Я решила брать ипотеку не только рентабельности, но и потому, что не могла купить квартиру иначе: не было средств.

Сначала я выбирала квартиру, а под нее — ипотечную программу, которая будет самой выгодной для конкретной новостройки. И это оказалось правильной стратегией. Я покупала квартиру на старте продаж, и мой комплекс аккредитовал только один банк. В нем я и взяла ипотеку.

Документы подавала через ипотечного менеджера застройщика. Для одобрения ипотеки в банке мне понадобились:

Кроме того, я представила документы об образовании и выписки со всех вкладов и счетов в банках. Дополнительные документы запросил менеджер застройщика для подстраховки. Банк их даже не смотрел, потому что у меня был хороший официальный доход. Ипотеку мне одобрили без проблем.

Для максимальной рентабельности необходимо вложить минимальное количество своих денег. Я внесла минимальный первый взнос 20% — 322 732 ₽. В ипотеку взяла 1 290 000 ₽ под 11,2%. Чтобы максимально сократить ежемесячный платеж, я выбрала самый большой срок кредитования — 30 лет. В итоге ежемесячный платеж составил 12 823 ₽.

К моим ипотечным расходам добавилось страхование — 6800 ₽.

Мои первоначальные расходы на покупку квартиры — 362 432 ₽

Ключевой для флиппера риск — финансовый. Состояние квартиры может оказаться хуже, чем предполагалось. Это обычное дело при ремонте. В смете заложена замена унитаза, но при демонтаже старого может выясниться, что проржавели трубы, и их нужно менять. Или полы окажутся прогнившими, хотя предполагалась только замена покрытия.

Очаг плесени или тоже потребуют дополнительных расходов на устранение. Если случится сразу несколько неудач, проект может перестать быть прибыльным.

Но даже если ремонт прошёл по плану, флиппинг не гарантирует получения прибыли. Одним удается продать квартиру после первого просмотра. А другие объекты могут висеть в объявлениях долго.

К промаху стоит быть морально подготовленным. Неудачи бывают у всех флипперов и на разных объектах.

Уплата налогов за флиппинг

Налоговый кодекс обязывает платить налог в 13% на доход от продажи недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет. Флипперы не могут ждать 5 лет, поэтому платят налог.

13% берутся с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. Если удалось купить квартиру за 4 млн рублей, а продать за 10 млн рублей, нужно будет перечислить в бюджет 780 тыс. рублей.

Иногда флипперы пытаются договориться с покупателем и занизить стоимость квартиры в документах. Такая стратегия грозит привлечением к ответственности за неуплату налогов.

Среди легальных для флиппера способов сократить налогообложение — оформлять квартиру на ИП и платить 6% по упрощённой схеме и получить налоговый вычет. Он положен, если есть доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Но его можно получить только один раз, и сумма вычета не превышает 260 тыс. рублей.

Другая форма вычета — уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей. Этим способом можно пользоваться не чаще одного раза в год.

Регистрация права собственности

Мне не хотелось ехать в МФЦ по месту нахождения квартиры, поэтому я заранее записалась в отделение Росреестра по экстерриториальному принципу. В такие отделения можно обращаться за регистрацией объекта недвижимости независимо от того, где он находится территориально. В Москве их три, я выбрала с ближайшей записью. Если регистрируешь напрямую в Росреестре, регистрация быстрее обычной на два дня.

С собой необходимо взять:

Важный нюанс: обращаться в Росреестр можно только после того, как застройщик поставил дом на кадастровый учет. Поэтому мне пришлось периодически уточнять информацию в головном офисе застройщика и ждать около месяца.

Поскольку квартира была в ипотеке, понадобилось оформить закладную. Этим вопросом занимался банк, но для ее оформления я заказала оценку квартиры за 4000 ₽ и уплатила пошлину за регистрацию 500 ₽.

Как выбрать квартиру для флиппинга?

Выбирая квартиру для флиппинга, стоит обратить внимание на:

«Стоит отдать предпочтение жилью в популярных общественных местах: около университетов, бизнес-центров и достопримечательностей. Также лучше не выбирать объекты на первых этажах — они всегда продаются дольше. Небольшие евродвушки и студии стоят относительно недорого: это удобно для самих инвесторов, а также студентов и офисных работников, которые покупают такие квартиры», — считает риелтор Елена Мищенко.

Для корректного анализа лучше сразу подключить специалистов из сферы строительства, которые помогут рассчитать сумму затрат на ремонт и оценить объем работ. «Важно понимать, что это полноценный, капитальный ремонт. Это одно из основных отличий флиппинга от хоумстейджинга. Здесь не получится просто улучшить состояние объекта с помощью предметов интерьера, нужно полностью все переделывать. Также лучше сразу подключить юристов для проверки документов. Есть недостатки, которые нельзя исправить, и лучше знать об этом заранее, чтобы оценить все возможные риски. Полезной будет и помощь риелторов для оценки ситуации на рынке, выбора лучшего момента для реализации объекта», — считает Дымова.

«Варианты по очень низкой цене не рассматриваем»

— Мы работаем в эконом-сегменте и именно на вторичном рынке (в домах 1960–1980 годов постройки). Поэтому берем в расчет именно те факторы, которые имеют определяющее значение для нашей целевой аудитории. Прежде всего — локация и удаленность от метро (заметили, что гораздо сложнее реализовать квартиры, которые расположены дальше, чем 12–15 минут ходьбы от метро). Этаж — 80% людей не рассматривают в принципе покупку квартиры на первом этаже, поэтому мы их не берем. Также заметили, что в недорогих спальных районах потенциальные покупатели обращают внимание на наличие балкона. Поэтому стараемся без балкона объекты под флиппинг брать только в том случае, если все остальные параметры (цена, локация, этаж, планировка) идеально подходят нам.

Читайте также:  Вступление в наследство без завещания: очередь, нюансы

Сейчас в основном работаем с двушками (типовые планировки 37 и 44 кв. м с изолированными комнатами). Все квартиры либо в убитом состоянии, либо просто «чистенько», но все очень старое. Делаем всегда именно капремонт с заменой всей электрики и сантехники, не косметику (она в нашем случае не спасет ситуацию, а маскировать недостатки лишь бы продать — не наша история). Стараемся заходить по цене чуть ниже рынка или по рынку, если объект очень ликвиден (то есть у него нет недостатков — средний этаж, балкон есть, метро рядом и т. д.). Варианты по очень низкой цене, но с плохими документами не рассматриваем в принципе. Да, там доходность выше, но это большие риски как для нас, так и для потенциальных покупателей.

«Я покупаю полностью убитые квартиры»

— Выбор объекта под флиппинг — дело непростое. У меня есть определенные критерии: локация, удаленность от метро, вид из окон, состояние подъезда. И конечно, документы по объекту должны быть в полном порядке. При этом я ищу квартиры по цене ниже рынка, чтобы в дальнейшем продать их по рыночной или дороже. Я покупаю полностью убитые квартиры и делаю в них капитальный ремонт, меняю электрику, сантехнику, перекладываю ненадежные перегородки, устанавливаю новые окна, двери.

Сколько можно заработать на флиппинге в 2024 году, и каковы риски

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Флиппинг – это высокорискованные инвестиции, и точные прогнозы в этой сфере не дают даже профессионалы в сфере недвижимости. Непредсказуемость ситуации обусловлена:

Эти факторы сказываются на размере итоговой прибыли.

Подсчет прибыли

Всего я потратила 1 917 785 ₽. Квартиру продала за 2 122 582 ₽. Таким образом, прибыль составила 204 797 ₽ за 2 года и 1 месяц, а рентабельность с учетом времени реальной работы денег — 14,2%.

Налог с продажи квартиры я уплатила, но не потеряла на этом ни копейки: у меня был неиспользованный налоговый вычет на недвижимость, который полностью покрыл сумму налога к уплате.

Мне удалось заработать на продаже квартиры, но гораздо меньше, чем было обещано на курсах. Сильнее всего на размере прибыли сказались проценты по ипотеке. Я старалась частично гасить кредит, но все равно проценты съели большую часть прибыли от продажи. За все время я заплатила 235 342 ₽ за использование кредитных средств и 17 000 ₽ тысяч за страховку. Зато именно благодаря ипотеке такая схема перепродажи квартиры оказалась возможной в принципе.

Я еще не решила, в дальнейшем продолжать инвестировать в покупку квартир на котловане для дальнейшей перепродажи. Но считаю для себя этот опыт очень интересным и полезным.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на  раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

На старте продаж в августе 2016 года — тогда еще только-только начали копать котлован — квартира стоила 1 612 732 ₽. Я собиралась взять ипотеку, и мне было важно, чтобы стоимость квартиры не выросла за время оформления кредитного договора. Поэтому я воспользовалась услугой платного бронирования: застройщик снял квартиру с продажи и зафиксировал ее цену. В платное бронирование входила также регистрация ДДУ в Росреестре, поэтому мне пришлось оформить доверенность на регистратора у нотариуса за 2000 ₽.

1,6 млн ₽

стоила квартира на старте продаж

Как отремонтировать квартиру

Квартиры для флиппинга часто находятся в плачевном состоянии — это может быть и убитая отделка, и сантехника в ужасном состоянии, и старая мебель, и много других пугающих на первый взгляд нюансов. Задача флиппера — добросовестно привести квартиру в презентабельный вид и исправить все недочеты. Поэтому ремонт чаще всего приходится делать капитальный: со сменой сантехники, проводки, отделки и т. д.

Если это возможно, стоит объединить кухню, гостиную и столовую, чтобы создать более открытое и просторное пространство — это всегда привлекает покупателей, советует бренд-менеджер компании Estima Елизавета Родионова. Она отметила, что также можно установить систему «Умный дом», чтобы сделать жилье более современным.

Чтобы объект лучше продавался, стоит выкрасить стены в белый, бежевый или светло-серый цвет — это визуально увеличит пространство и придется по вкусу большинству покупателей. «Однотонные стены, во-первых, абсолютно универсальны и подойдут для интерьера в любом стиле. А во-вторых — выглядят дороже и эффектней, чем обои с блеском или сомнительного качества фреска. Также стоит обратить внимание на молдинги — они добавят стенам рельефа, вы сделаете их сложнее», — комментирует бренд-менеджер компании Estima Елизавета Родионова.

Сделать интерьер более интересным и выделяющимся на фоне всех объявлений можно с помощью лаконичного декора и аксессуаров. Они должны подходить по стилю ремонта и создавать уют. «Аксессуары должны быть разными по масштабу и не слишком мелкими, чтобы не добавлять интерьеру визуальный шум. Также стоит добавить зеркала, которые помогут визуально увеличить пространство. При этом с декором важно не переборщить — он должен дополнять интерьер, а не захламлять его», — рекомендует дизайнер. Она отметила, что также не стоит экономить на текстиле. К примеру, грамотно подобранные шторы способны не только подчеркнуть стилевое и цветовое решение интерьера, но и визуально изменить пропорции окон или высоту потолка, рассказала дизайнер.

Придать оригинальности и подчеркнуть статусность ремонта помогут дорогие розетки и выключатели, а также качественная фурнитура, отметила Родионова. Она отметила, что также следует продумать разные сценарии освещения. «Советую выбирать свет нейтральной температуры — слишком теплый сделает картинку желтой и тусклой, а слишком холодный будет ассоциироваться с офисными помещениями», — комментирует дизайнер.

Попытка продажи по переуступке

Сначала я старалась продать свою квартиру по переуступке права требования примерно через год после покупки, то есть предлагала покупателю переоформить свою долю в строительстве дома на него.

При таком способе все права и обязанности сторон сохраняются, в договоре меняется только дольщик. застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ. В моем случае согласие застройщика не требовалось. Необходимо было только уведомить его о новом дольщике после регистрации переуступки.

Сам договор переуступки короткий. Кроме входных реквизитов ДДУ, права по которому переуступаются, в нем есть стоимость переуступки и порядок взаиморасчетов. Договор переуступки прав регистрируют в Росреестре, поэтому такой формат сделки абсолютно законен и полностью защищает покупателя. В 2023 году стоимость регистрации договора 350 ₽, еще 2000 ₽ стоит оформление перехода права собственности.

Первые объявления я начала размещать летом 2017 года. Я хотела продать квартиру за 2 050 000 ₽, то есть на 450 000 ₽ дороже, чем купила. По информации, которую я получила на курсах, продавать недвижимость надо было за три месяца до сдачи дома: можно спокойно найти покупателя и переоформить все на него. К этому моменту я стала активно размещать объявления на сайтах о продаже недвижимости: «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости». Но покупателей пугала продажа квартиры в недостроенном доме, которую даже нельзя посмотреть перед покупкой.

У меня не могло быть реальных фотографий квартиры: хотя дом уже построили, все еще шла подготовка к вводу в эксплуатацию. На строительную площадку до выдачи ключей не пускали. Мой дом был в первой очереди, поэтому готовых типовых квартир, которые можно сфотографировать и показать, не было.

По закону застройщик имеет право не пускать посторонних лиц на строительную площадку, пока дом не ввели в эксплуатацию. В моем случае застройщик объяснял свое решение соображениями безопасности. Мне говорили, что если произойдет несчастный случай, то ответственность за него будет нести застройщик.

В объявлении я размещала только собственноручно нарисованный план квартиры, план этажа и фотографии дома. При этом добавляла сначала свой план квартиры, потом красиво нарисованные картинки будущего дома с сайта застройщика, а в самом конце — реальные фотографии дома. Дом строили быстро, поэтому добавлять реальные фотографии было совсем не стыдно.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

План квартиры, который я нарисовала в фоторедакторе и добавляла в объявления до получения ключей. План квартиры из документов застройщика выглядел, на мой взгляд, непонятно

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Мой дом на момент размещения первого объявления был практически готов

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

План квартиры из технической документации

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Поэтажный план студии, который я размещала в объявлении. Видно, что моя квартира ближайшая к лестнице и не угловая

У меня не было свободных денег, чтобы погасить ипотеку перед продажей. Я надеялась продать квартиру залога. Большинство банков разрешают так сделать. Но обязательно нужно уточнить, что планируется продажа новостройки до вступления в собственность.

В итоге, когда я собралась продавать квартиру, в банке постарались сделать вид, что не понимают, о чем я говорю. Однако когда я отправила официальный запрос по электронной почте и сослалась на обещанные мне условия, проблему быстро решили и на продажу залога согласились.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Ответ банка с разрешением продажи из-под залога, который я получила после того, как направила официальное обращение

Все эти факторы отпугивали возможных покупателей, которые искали квартиру самостоятельно. Я не привлекала риелторов. , хотела пройти весь путь сама и понять суть процесса. Еще не хотелось оплачивать риелторские услуги, которые в  без гарантии быстрой продажи. А покупателей, для которых квартиру искали риелторы, зачастую отговаривали эти самые риелторы. Я думаю, им не хотелось лишней бумажной волокиты.

В итоге мне так и не удалось найти покупателя. Большинство звонков было от риелторов с предложением своих услуг — около в день после публикации или поднятия объявления. Звонков от клиентов было меньше — после публикации или поднятия. Реальных клиентов было трое. Возможно, сейчас, когда я стала опытнее, я  продать им квартиру по переуступке и  ипотеки. Но тогда сделка так и не состоялась. Поэтому я решила вступить в собственность и продавать уже зарегистрированную квартиру.

Как устроена продажа квартиры из-под залога

Такая продажа отличается от обычной. У разных банков свои требования, но обычно схема такая. Сначала нужно получить разрешение банка. После этого необходимо прислать готовый договор переуступки, условия доступа к ячейке, срок аренды ячейки и копии паспортов участников в банк за неделю до планируемой сделки, чтобы согласовать конкретную дату.

Читайте также:  Сбербанк вклады для пенсионеров 2022 проценты по вкладам на сегодня таблица

Сама сделка проходит в банке-кредиторе по стандартной схеме. Деньги за покупку квартиры закладывают в две ячейки: в одну — для банка в счет погашения ипотеки, во вторую — остаток для продавца. Банк выдает письменное разрешение, без которого сделку не зарегистрируют. После этого договор переуступки регистрируют в Росреестре. Когда покупатель оформляет документы на свое имя, ячейки открывают: продавец получает деньги, банк — погашенный кредит, а покупатель — документы о погашении кредита, с которыми снова обращается в Росреестр и снимает залог.

От обычной продажи квартиры продажа залога принципиально отличается двумя вещами:

Мне казалось, в такой схеме нет ничего страшного, а банк является дополнительным гарантом чистоты сделки.

Как продать квартиру быстрее

Если с локацией, транспортной доступностью и инвестиционным потенциалом объекта всё в порядке, квартиры сделает всё остальное. Очень быстрая продажа закрывается в течение месяца, к этому сроку и стремятся флипперы.

Важно продумать планировку, цвета, оформление, которые помогут привлечь покупателя. Уют любит большинство, семьям важны грамотное зонирование и удобная планировка. Если в ней нужно и можно что-то изменить в лучшую сторону, это стоит сделать. Но объединение кухни и комнаты будет не очень удачной идеей — более востребованы отдельные помещения. Как создать интерьер вне времени, узнайте .

Хорошие фотографии, подчеркивающие достоинства квартиры, однозначно повышают её привлекательность для покупателей. Завершённый интерьер (без строительного мусора), съёмка при дневном свете, выровненные пропорции и незаваленный горизонт — то что нужно.

Покупателю удобнее представлять квартиру, когда по фотографиям понятно, что откуда видно: например, от входной двери просматриваются коридор до кухни, кусочек кухни и диван в гостиной. С порога гостиной хороший обзор на всю комнату и балкон. И так далее.

Кейсы флипперов

— Мой объект — это однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на Рублевском шоссе в Кунцево. Этот проект приобретался с привлечением ипотеки и показал доходность на вложенные средства более 100% годовых. Ремонт занимает 1–1,5 месяца, а его стоимость зависит от площади. Например, на однокомнатную квартиру я трачу 1,3 млн руб. Заработать на одном объекте в эконом-сегменте на флиппинге можно от 500 тыс. до 2 млн руб. Это сейчас, на падающем рынке. На растущем доходности могут быть выше, такие кейсы есть у коллег. Если заниматься флиппингом постоянно, можно заработать от нескольких миллионов в год до десятков миллионов, все зависит от количества объектов в работе.

«На этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб.»

— В пример приведу один из недавних объектов. Я приобрела двушку площадью 38 «квадратов» в районе станции метро «Ховрино» за 9 млн руб. Ремонт обошелся в 1,16 млн руб. На коммуналку, услуги юриста и продажу было потрачено 85 тыс. руб. Итого в эту двухкомнатную квартиру я вложила 10,245 млн руб. Продать ее удалось за 13 млн руб. Налог составил 450 тыс. руб. Таким образом, на этом объекте получилось заработать 2,3 млн руб. Стоит отметить, что цикл от покупки до продажи занял 2,5 месяца.

«Моя доходность от флиппинга сейчас составляет до 40% годовых»

— В среднем в бюджете до 15 млн руб. вторичная квартира в Москве приносит от 1 млн руб. Бывает меньше, бывает больше. В текущее время моя целевая доходность от флиппинга составляет 40% годовых на вложенные средства.

Как правильно выбрать квартиру для флиппинга

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Выбор локации

Для успешного флиппинга нужно искать объект сравнительно низкой стоимости в районе с высоким спросом на жилье.

Чтобы понять потенциал района или города, если речь идет о регионах, важно провести небольшое исследование:

Выбор объекта недвижимости

Поняв общую ситуацию на рынке недвижимости в конкретном районе, можно начать выбирать саму квартиру:

В России не распространен флиппинг частных домов, но, если вы решите попробовать этот вариант, стоит учесть, что объект должен фундаментально соответствовать или быть лучше других вариантов, продающихся в этом районе. Например, если все дома по соседству имеют площадь 120 квадратных метров и участок в шесть соток, то будет сложно перепродать жилье площадью 40 квадратных метров с участком в три сотки. И обратная ситуация – слишком большой дом в этом районе продать будет тоже непросто из-за высокой цены.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Что говорит статистика

По данным Business Insider, количество поисковых запросов по теме “перепродажа недвижимости” в 2023 году увеличилось на 29% по сравнению с 2022 годом. В последние годы флиппинг становится все популярнее на фоне быстрого роста цен на жилье. Например, в США почти каждый десятый дом, проданный в первом квартале 2022 года, был перепродан за короткий срок. Это самый высокий показатель с 2000 года. В России флиппинг, в основном, ориентирован на квартиры и чаще всего – в столице и в других мегаполисах.

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за . Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле рублей на этапе котлована.

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Но стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Выгодно ли заниматься флиппингом

Можно ли заработать на перепродаже квартир — вопрос, на который стоит в первую очередь искать ответ. Для тех, у кого есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры, интерес к рынку недвижимости, интерьерам, аналитические способности и наблюдательность, флиппинг будет выгоден. Участники рынка говорят о доходности в 60% (уже после вычета всех расходов и налогов).

Флиппинг на последние сбережения может быть менее интересным и рискованным из-за опасности не продать квартиру быстро или совсем. Тогда её можно , если позволяет локация, а затем, когда ситуация на рынке изменится, снова выставить на продажу.

Флиппингом квартир могут заниматься как физические лица, так и ИП. Физические лица в случае, если они владели недвижимостью менее пяти лет или трех лет, если это единственное жилье, должны будут уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от разницы между ценой покупки квартиры и ценой продажи. «Следует учитывать, что физические лица могут продавать в год без рисков одну-две квартиры, если продажа раз в год происходит систематически, то возможно привлечение к ответственности в виде доначисления налогов и пеней за три года. Налоги будут считать по основной системе налогообложения, включая НДС. Кроме того, на нелегального предпринимателя возможно наложение штрафа за непостановку на учет в налоговой — 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности (не менее 40 тыс. руб.). Штраф за неуплату налогов и страховых взносов — 40% от недоимки (п. 2 ст. 116 НК РФ, п. 3 ст. 122 НК РФ)», — рассказала юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева.

ИП уплачивают налоги в зависимости от выбранной ими системы налогообложения: УСН с объектом налогообложения «Доходы» предполагает выплату налога в размере 6%, УСН с объектом налогообложения «Доходы минус раходы» — 15%, в некоторых регионах размер может быть снижен до 5%, уточнила Шлеева. По ее словам, флипперы вправе применить налоговый вычет (уменьшение налоговой базы на 1 млн руб. или возврат налога, если есть доход, с которого уплачивается 13%).

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель

Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке

Планировка студии не самая удачная: квартира вытянута в длину, будет трудно ее обставить. Одно окно дает мало света, а зону кухни придется освещать искусственно даже днем. Чтобы реализовать неудачную планировку, застройщик сразу продает ее с ремонтом, что увеличило стоимость квартиры

Оцените статью