Бланк инвестиционного договора строительства объекта недвижимости 2021

Варианты вложений в строительство

Каждого инвестора волнует вопрос безопасности своих средств. Нельзя просто передать деньги строительной компании, слишком много в последнее время было ситуаций с кражей средств, остановками строительства и так далее. На данный момент существуют 3 вида стандартного инвестирования в строительство, большая часть всех вложений происходит посредством следующего:

1. Долевое участие в строительстве. Всё просто – мы вкладываем деньги в строительный проект, это может быть жилая недвижимость или же коммерческая. Объект может быть только на бумаге, но при наличии достаточного количества денег, он начинает реализовываться. Все средства находятся не у застройщика, а на специальном счёте – эксроу. Такая схема позволяет минимизировать риски, денежные средства поступают компании постепенно по мере выполнения работ. Если бы не такой порядок действий, то инвесторы несли бы огромные риски, как это было раньше. Сейчас долевое строительство практически полностью безопасно.
2. Жилищно-накопительный кооператив. Звучит сложно, а на практике это примерно то же самое, что и индивидуальное инвестирование, только теперь инвесторы объединяются в коллектив. Доход распределяется по сумме взноса каждого из участников, то есть кто вносит больше, тот и на большую долю претендует. Структура обычно паевая – инвесторы делают взносы. Доходность может быть нисколько не меньше, чем при работе в одиночку, но бонусом получаем то, что коллективно всегда проще придти к правильному решению. Да и руководят такими ЖНК обычно люди опытные и заслуживающие доверия.
3. Фонд финансирования строительства. Отличный выбор для любой категории инвесторов – опытных, неопытных, с солидным или скромным капиталом. Фонд недвижимости представляет собой организацию, которая, по сути, является просто посредником между инвестором и строительной компанией. Она выполняет множество функций – взаимодействует с самим инвестором, осуществляет контроль за расходованием средств, процессом строительства, отстаивает интересы инвестора и предлагает полное юридическое сопровождение. В общем, можно назвать чем-то вроде управляющей компании, только в узкой специализации.
   

В любом случае самому инвестору стоит ознакомиться с инвестиционным планом строительства – документацией, из которой должны быть чётко и ясно видны перспективы, сроки, а также возможные форс-мажоры. И чем полнее вся предоставленная информация, тем лучше.

Виды инвестиций в строительство

Существует несколько популярных видов, которые уже давно хорошо себя зарекомендовали. К ним относятся следующие:

1. Жилая недвижимость. Покупка жилья и сдача в аренду – один из самых удобных и безопасных способов получать доход, при этом практически ничем не рискуя. Достаточно опустить плату на 10% по сравнению со средней по рынку и тут же найдётся арендатор. То есть проблем со сдачей нет, доход стабильный. Однако, многие также покупают жильё с целью дальнейшей продажи по более высокой цене – это прекрасное вложение средств, нужно только внимательно ознакомиться со всеми документами (об это мы расскажем далее).
   
   Доходность обычно достаточно высокая – до 40% от стоимости объекта. А вот годовая рентабельность будет зависеть от того, сколько лет пройдёт прежде, чем объект будет сдан. Если через 2 года, то это прекрасный показатель, а вот если через 6 лет – то вообще неинтересно. Суммы обычно начинаются от миллиона рублей – столько стоит студия в не очень большом городе, иногда даже меньше.
2. Коммерческая недвижимость. Чуть менее популярный. Но более прибыльный вариант вложения средств в строительство. В этом случае владельцу придётся больше внимания уделять объекту, так как арендатор должен получать ровно то, что прописано в договоре. И если предпринимательская деятельность подразумевает наличие постоянного подвода воды и его отвода, то перебои могут оказать серьёзное влияние и в этом случае собственнику придётся оперативно решать проблемы, это в его зоне ответственности.
   
   Затраты могут самыми разными – от нескольких сотен тысяч в рамках строительства небольшой торговой точки до десятков миллионов за производственный цех. Рамок почти нет, а вот доходность примерно на 20-30% выше, чем в случае с жилой недвижимостью. Это легко прослеживается и при сдаче коммерческой недвижимости в аренду – ставка всегда выше.
3. Индустриальные объекты. На первый взгляд всё просто – делаем склад и сдаём его, недостатка в арендаторах или покупателях нет. Но есть очень много разных нюансов, так как всем нужные разные виды – кого-то не устроит отсутствие отопления, другим нужна низкая влажность и так далее. В этом случае обычно используют либо типовые производственные помещения, либо же вкладываются в уже заранее согласованное строительство. Таким образом, есть застройщик и есть инвестор, а также конечный покупатель.

   Также как и с коммерческой недвижимостью – мы можем инвестировать в строительство склада небольшую сумму и получить свою площадь. А можем полностью профинансировать и стать владельцем целого помещения. На стоимость сильно влияет инфраструктура, удалённость от трасс, сам район. Доходность обычно такая же, как и в случае с коммерческой недвижимостью – до 50-60% от стоимости объекта при долгом строительстве и 20-25% в рамках года.

4. Коттеджи и коттеджные посёлки. Современное направление, которое бурно развивалось в 2000-х годах. Очень трудно прогнозируется, так как есть множество примеров пустующих посёлков – обычно в этом случае земля досталась “на халяву”, а вот инвестиционный план не отработал как надо. Инвестиции в жилищное строительство такого типа весьма рискованны, от инвестора требуется очень хорошее понимание конъюнктуры рынка, многие погорели на этом. Даже просто вернуть вложенное порой бывает практически невозможно, приходится продавать объекты со скидкой.
   
   Сам процесс похож на инвестиции в жилищное строительство с той лишь разницей, что отличается тип объекта. Коттеджи вместе с землёй начинаются от 1,5-2 миллиона рублей, доходность оценить очень сложно, так как это не такой ликвидный рынок, как простые квартиры. Иногда, чтобы продать объект, делают скидку до 20% от среднего по рынку, а это может оказаться больше, чем половиной прибыли от инвестиций в новое строительство. В общем, сфера пока сырая и в большей степени годится для крупных инвесторов.
5. Гостиницы. Сложный тип недвижимости, который обладает своей спецификой и требует тщательного ознакомления с перспективами. Неопытному инвестору могут показать прекрасные возможности, а на деле окажется, что в итоге гостиница или хостел будут пустовать. И продать будет сложно – придётся точно также искать несведущего человека, чтобы избавиться от неликвидной недвижимости. Впрочем, если подразумевается только заработок в рамках самого строительства, то в этом случае инвестору проще. Если мы вкладываемся как в обычную коммерческую недвижимость, то и доход будет соответствующим. А вот если мы планируем потом использовать по назначению, то это при хорошем раскладе может сильно увеличить итоговую доходность. Суммы вложений начинаются от 2-3 миллионов, доходность порядка 20-25% в год.
   

С инвестиций придётся платить налоги – есть огромный перечень всевозможных вариантов, для долевого участия одно, для коммерческой и прочей недвижимости – другое. Вместе с этим, есть возможность получать и налоговые вычеты при ДДУ, а также стоит отметить, что продажа квартиры, которой владеем более 3-х лет будет проходить без дополнительных налоговых затрат.

Вопрос о понятии «подрядчик»

В отношении этого понятия не возникает ни содержательных, ни формальных разночтений в законах, регламентирующих различные аспекты градостроительной деятельности. Например, в части 4 статьи 4 ФЗ-39 дается следующее определение, которое можно считать универсальным:

«Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом».

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Инвестиции в строительство — стоит ли вкладывать?

Инвестиции в строительство – это вложение средств в строящиеся или уже введённые в эксплуатацию объекты недвижимости с целью получения прибыли от изменения стоимости объекта. В первом случае мы получаем доход в обычном виде – инвестировали на этапе строительства, за это получаем свой объект дешевле, чем при покупке готового.

Краткая характеристика выглядит следующим образом:

1. Категория инвестиций – реальные объекты, переходящие в собственность.
2. Срок инвестирования – плавающий, от нескольких недель до нескольких лет.
3. Стартовый капитал в зависимости от доли, может составлять 100 000 и практически до бесконечности.
4. Риски – умеренные.
5. Доходность – средняя, изначально превышает ставки по депозитам.
6. Квалификация инвестора желательна.

Обычно трудно разобраться только с первым вложением, далее схема становится отработанной и никаких проблем не возникает. Понятное дело, что доходности как на финансовых рынках, не будет. Но вместе с этим от инвестора требуется гораздо меньше знаний и опыта, этот процесс под силу выполнять самостоятельно и без подготовки, нужно лишь уделить достаточно времени поиску информации и оценке разных вариантов.

Целью вложения средств в строительство может быть следующее:

1. Сам строительный процесс. То есть человек получает заказ и вкладывает деньги для того, чтобы обеспечить работой себя и или свою фирму. Проще говоря, сама недвижимость не интересует, нужно только освоение средств.
2. Вложения с целью получить прямую прибыль из-за разницы в стоимости объекта. На стадии котлована квартира стоит намного меньше, чем в уже сданном доме, и это касается любых вложений, а не только инвестиций в жилищное строительство. Вложили, подождали, продали.
3. То же, что и в предыдущем случае, только продажа не подразумевается, а рассматривается владение и сдача в аренду. Тут оценивается разница в суммах – будет ли дисконт за ожидание перекрывать прибыль, которую можно получать, купив готовую недвижимость и сдавая её в аренду.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

Главное, учесть то, что я перечислил в первой главе о содержании и признаках инвестиционного договора.

При заключении подобного контракта физическое или юридическое лицо может выступать:

• инвестором (осуществляет капиталовложение);
• заказчиком (реализует инвестиционный проект);
• подрядчиком (выполняет работы по договору подряда);
• пользователем объектов капитальных вложений.

Так как я уже подхожу к рискам: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законодательством. Увы, не каждый нотариус поймет вас, если вы спросите его о регистрации инвестиционного договора о строительстве недвижимости, а тот, что поймет, вероятнее всего, пригласит вас на консультацию, и вам останется уповать на его опыт.

Поэтому стоит очень ответственно отнестись к составлению бумаги, учесть форс-мажоры и грамотно изложить инвестиционный проект.

Впрочем, для составления и заполнения договора было бы разумно обратиться к образцу. Типовой бланк стоит доработать, чтобы он отвечал вашей конкретной ситуации.

Как начать инвестировать в строительство?

Процесс инвестирования может быть как очень простым, так и достаточно сложным. Можно взять какой-нибудь проект хорошо себя зарекомендовавшей компании и просто вложиться в рамках долевого участия в строительстве, не особо разбираясь в тонкостях. А можно тщательно всё изучать, в этом случае последовательность действий будет следующей:

1. Определиться с типом недвижимости. Выше мы уже описывали каждый из них, поэтому инвестору следует выбрать наиболее подходящий из соображений суммы, доходности и сроков. Есть те, кто работает только с жильём, а есть те, кто предпочитает инвестиции в новое строительство в коммерческом секторе. Нужно понять приоритеты, потом решение поменять станет очень проблематичным – найти покупателя, оформлять бумаги. А это новые расходы, в итоге инвестиции могут обернуться убытками.
2. Подобрать строительную компанию. Здесь доходность будет напрямую зависеть от рисков. У хорошо известной компании никогда не будет проблем с инвесторами, соответственно, дисконт по такому объекту будет не очень большим, то есть сумма вложений, безусловно, будет меньше стоимости готового, но не на 40-50%. С другой стороны, есть немало примеров долгостроев – у застройщика не хватает средств, инвесторы не спешат вкладываться, объект строится долго и сроки сдачи постоянно переносятся. Это серьёзно уменьшает рентабельность таких вложений.
3. В списке проектов компании ищем интересующий нас объект. Обычно есть сразу несколько вариантов на разных этапах готовности – вкладываться можно практически на любом этапе. Кстати. Это даёт неплохую вариативность – можно делать инвестиции в капитальное строительство на стадии котлована, а можно купить квартиру в наполовину готовом объекте. Также стоит смотреть на перспективы района – наличие в планах администрации конкретных действий по развитию инфраструктуры даст возможность прогнозировать рост стоимости и оценить свои перспективы.
   
4. Контакт с компанией и ознакомление с вариантами сотрудничества. Обычно всё сводится к тому, чтобы тщательно изучить договор и понять, какие могут быть заминки, какая выгода от инвестиций и чего ждать. Строительство квартиры редко когда происходит точно в срок, поэтому придётся иногда поглядывать на стройку и прикидывать, насколько обещания совпадают с реальностью. И тут не потребуется быть профессиональным строителем – если срок сдачи уже через год, а пока только сваи забивают – велика вероятность просрочки.
5. Подписать договор. После того, как инвестор ознакомился со всей документацией, обсудил детали и все важные моменты отражены в договоре, происходит подписание. В установленном порядке перечисляются средства, начинается ожидание. Именно здесь стоит отметить важность сохранения спокойствия – даже если стройка затягивается, не надо паниковать и принимать решения сгоряча. Когда деньги на депозите в банке, мы просто ждём. А за стройкой мы можем наблюдать, и в силу нехватки компетенции понапридумывать себе лишнего.

О понятии «заказчик»

Рассмотрим этот вопрос применительно к той части градостроительной деятельности, которая включает архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов капитального строительства.

Содержание понятия «заказчик» и действий лица, определяемого этим понятием, раскрывается через понимание промежуточного положения такого лица между: а) лицом, которому передается заказ и б) лицом, от имени которого передается заказ. Промежуточное положение заказчика определяет его фундаментальную характеристику: заказчик – это всегда посредник.

В отношении лица, которому передается заказ, ответ ясен – это подрядчик. Ответ на другой вопрос в отношении лица, которое передает или от имени которого передается заказ, не так очевиден по причине наличия несовпадающих трактовок в федеральных законах — ФЗ-190, ФЗ-39, ФЗ-169. Рассмотрим последовательно эти трактовки в указанных законах.

Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-190. В Градостроительном кодексе РФ не содержится определение указанного понятие, однако его содержание предельно ясно из контекста норм этого федерального закона (например, часть 3 статьи 47, часть 5 статьи 48) и сводится к следующим положениям:

– заказчик – это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовки проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции;

– заказчик не является обязательной фигурой в рассматриваемом процессе. Застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками «напрямую» без посредника, то есть без заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком-подрядчиком».

Вопрос о лицензировании деятельности заказчиков в ФЗ-190 не ставится по двум основаниям – формальному и содержательному. Формальное основание состоит в том, что лицензирование не является предметом градостроительного законодательства и регламентируется специальным законодательством о лицензировании.

Содержательное основание состоит в следующем. Заказчик находится между застройщиком – правообладателем земельного участка и подрядчиком, осуществляющим действия по договору с застройщиком. Понятно, что лицензировать деятельность правообладателя земельного участка (застройщика) нелогично.

Деятельность подрядчика лицензируется в случаях, когда законом определена целесообразность лицензирования применительно к определенным случаям. Если гипотетически предположить возможность лицензирования заказчика, то мы получаем «двойное лицензирование» (заказчик плюс подрядчик), что нелогично.

Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-39

Определение понятия «заказчик» содержится в части 3 статьи 4 ФЗ-39: «Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Анализируя это определение, следует выделить факт различного изложения содержания понятия «заказчик» в ФЗ-190 и ФЗ-39: в ФЗ-190 заказчик получает полномочия от застройщика, а в ФЗ-39 – от инвестора.

Что означает указанный факт, следует ли его считать противоречием норм двух федеральных законов?

Есть три потенциально возможных ответа на этот вопрос, и каждый из этих ответов должен быть подвергнут аналитической проверке: 1) ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; 2)

ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине опять-таки отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; 3) ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, а противоречие должно быть устранено.

Возможен ли первый вариант ответа, согласно которому ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм двух федеральных законов?

Согласно определению ФЗ-39, заказчик осуществляет реализацию инвестиционного проекта на основании полномочий, которые предоставлены инвестором.

Обратим внимание на то, что «реализацией инвестиционного проекта» может быть только комплекс действий, включающий выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта. Кому исходно принадлежит право осуществлять все эти действия?

Только застройщику — правообладателю земельного участка, применительно к которому или на котором все эти действия осуществляются (см. пункт 16 статьи 1 ФЗ-190). Значит, правом давать кому бы то ни было полномочия на осуществление указанных действий исходно обладает только застройщик и никто другой.

Значит, если инвестор, согласно ФЗ-39 дает такие полномочия, то мы имеем дело с ситуацией, когда инвестор является застройщиком. То есть, определение ФЗ-39 может быть полностью распространено только на один из двух рассмотренных нами выше случаев, а именно, на случай «застройщика-инвестора», когда застройщик использует только собственные средства.

Следует отметить, что при определенных условиях определение ФЗ-39 может быть распространено и на вторую группу случаев, названную нами выше как «застройщик-инвестор плюс сторонний инвестор», когда застройщик использует собственные и привлеченные средства, либо привлеченные средства без использования собственных средств.

Такие условия должны состоять в следующем: 1) застройщик, получая средства от стороннего инвестора, дает полномочия последнему на реализацию инвестиционного проекта, запланированного застройщиком – правообладателем земельного участка; 2) инвестор, получив указанные полномочия от застройщика, может сам уполномочить другое лицо на реализацию инвестиционного проекта.

Таким образом, мы имеем дело с двойной передачей полномочий. При этом инвестор перед заказчиком выступает в двух лицах – как «сторонний инвестор» и как заказчик на реализацию инвестиционного проекта. То есть, инвестор одновременно и платит «чужому» лицу, и обеспечивает реализацию «чужого» проекта.

Таким образом, даваемое ФЗ-39 определение «заказчика» не может быть универсальным по той причине, что оно может быть распространено полностью только на одну группу случаев, а применительно к другой группе «работает» лишь при выполнении определенных условий, связанных с двойной передачей полномочий – от застройщика инвестору и от инвестора третьему лицу, которое и будет являться заказчиком.

Мы можем заключить, что первый вариант ответа на поставленный вопрос возможен, то есть, ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине нет противоречий норм указанных федеральных законов.

Возможен ли второй вариант ответа, согласно которому ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов?

Такой вариант ответа возможен в случае, когда мы допустим иную, чем в первом варианте, трактовку содержания действий по «реализации инвестиционного проекта», а именно, когда имеется сочетание следующих условий:

– имеется инвестор, то есть лицо, желающее вложить свои средства в некоторый инвестиционный проект, существующий в виде намерения;

– еще нет земельного участка, на котором предполагается возвести новостройку;

– инвестор дает соответствующие полномочия своему доверенному лицу – заказчику. Эти полномочия включают, в частности, действия по обеспечению приобретения прав на земельный участок, на котором будет реализовываться инвестиционный проект.

При этом инвестор сам решает вопрос о том, кто будет субъектом прав на приобретенный земельный участок. Такими субъектами могут быть:

– инвестор, от имени которого действует заказчик и для которого заказчик приобретает права на земельный участок. После этого инвестор будет выступать уже и в качестве застройщика и будет связан договорными отношениями с заказчиком;

– заказчик, если инвестор посчитает такой вариант возможным, необходимым, целесообразным. После приобретения указанных прав заказчик будет выступать уже и в качестве застройщика и будет связан договорными отношениями с инвестором;

– другое лицо (кроме инвестора, заказчика), если инвестор посчитает такой вариант возможным, необходимым, целесообразным. После приобретения указанных прав такое лицо будет выступать в качестве застройщика и будет связано договорными отношениями с заказчиком.

Таким образом, можно заключить, что при указанной трактовке действий по «реализации инвестиционного проекта»: 1) нормы ФЗ-39 могут быть распространены также и на регулирование тех действий, которые предшествуют приобретению, а также направлены на приобретение прав на земельный участок для реализации инвестиционного проекта и которые не регламентируются нормами ФЗ-190; 2) отсутствует противоречие норм указанных федеральных законов.

Возможен ли третий вариант ответа, согласно которому ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, которое должно быть устранено?

Представленный выше анализ показал, что такой вариант ответа был бы неверным, поскольку: 1) нет полного совпадения предметов регулирования двух законов, а есть определенное наложение этих предметов, каждый из которых не перекрывает полностью предмет другого закона; 2) нет прямых противоречий норм этих законов.

Однако следует признать целесообразным внесение уточнений в ФЗ-39 в части более четкого и дифференцированного определения понятия ««реализация инвестиционных проектов» применительно к различным случаям и особенностям правовых отношений застройщиков, инвесторов, заказчиков.

Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-169 – «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

Определение понятия «заказчик» содержится в части 1 статьи 3 указанного закона: «Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее — лицензия)».

По поводу этого определения следует отметить два обстоятельства.

Во-первых, должен быть отмечен сам факт наличия этого определения в двух федеральных законах – ФЗ-190 и ФЗ-169. ФЗ-190 является более общим законом по отношению к ФЗ-169 в том смысле, что архитектурная деятельность является компонентом градостроительной деятельности.

Наличие рассматриваемого определения в частном законе возможно только при соблюдении следующих двух обязательных условий: 1) отсутствие противоречия в определении частного закона с определением или смыслом, содержащимся в общем законе; 2) наличие спецификации – уточняющих характеристик в определении частного закона, применяемого не универсально ко всем без исключения случаям, а только к определенной группе случаев.

Во-вторых, должно быть оценено определение ФЗ-169 с позиций выполнения указанных обязательных условий. Выше было показано (при рассмотрении содержания понятия «застройщик»), что первое обязательное условие не выполняется. Обнаруживается явное противоречие, состоящее в том, что в отличие от определения ФЗ-190 не отмечен фундаментальный критерий застройщика (и, соответственно, заказчика, получающего соответствующие полномочия от застройщика) – наличие прав на земельный участок.

Согласно определению ФЗ-169 достаточно, не имея прав на земельный участок, обладать «намерением». Поэтому в соответствии со статьей 7 ФЗ-191 нормы закона ФЗ-169 в части определения «заказчика (застройщика)» не подлежат применению с момента вступления в силу ФЗ-190.

Кроме этого, рассматриваемая норма ФЗ-169 в части лицензирования архитектурной деятельности вошла в противоречие с ФЗ-128 – «О лицензировании отдельных видов деятельности» и не подлежит применению со дня вступления в силу указанного закона.

О понятии «инвестор», о соотношении понятий «застройщик» и «инвестор

Содержание понятия «инвестор» раскрывается в части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: «Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы)».

Данное определение выделяет две позиции – чьи средства использует инвестор и кто может быть инвестором. Инвестор может использовать следующие средства: а) собственные, б) привлеченные и в) одновременно и собственные, и привлеченные. Инвесторами могут быть: а) физические лица, б) юридические лица, в) создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, г) государственные органы, д) органы местного самоуправления, е) иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Осуществление капитальных вложений предполагает наличие земельного участка, иного объекта недвижимости и соответствующих прав на эти объекты, то есть застройщика. Застройщик всегда обеспечивает строительство, реконструкцию и капитальный ремонт (см. пункт 16 статьи 1 ФЗ-190).

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт могут быть обеспечены только при наличии средств – капитальных вложений. Застройщик, не имея собственных средств, может использовать привлеченные средства. Согласно федеральному закону, лицо, использующее привлеченные средства, также является инвестором (см.

часть 2 статьи 4 ФЗ-39). Значит, всегда застройщик является инвестором, то есть «застройщиком-инвестором» (даже в случае, когда у правообладателя земельного участка, осуществляющего строительство, нет собственных средств). В отношении инвестирования капитального строительства возможны только следующие два сочетания:

1) «застройщик-инвестор» — в случаях, когда застройщик использует только собственные средства;

2) «застройщик-инвестор» «сторонний инвестор» — в случаях, когда застройщик использует: а) собственные и привлеченные средства, б) привлеченные средства без использования собственных средств.

В строго юридическом смысле второе сочетание говорит о том, что инвестор, осуществляющий инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, никогда не может существовать сам по себе как автономное лицо. Такой инвестор всегда существует вместе с застройщиком, то есть вместе с лицом, обладающим правами на земельный участок и обеспечивающим строительство, в том числе путем использования средств, которые застройщику предоставляет инвестор.

Если же отойти от строгости юридической трактовки, то при отсутствии указанной «связки», говоря об инвесторе, мы имеем дело с лицом, которое пока еще имеет только намерение предоставить принадлежащие ему средства, но еще не осуществило это намерение, то есть еще не «осуществляет капитальные вложения», потому в изложении ФЗ-39 такое лицо еще не стало «инвестором».

Особенности уступки прав по договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Отличия дду от договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ).

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство

Даже храня деньги в тумбочке, мы рискуем потерять их, если курс валюты изменится, а также постепенно проявляется воздействие инфляции. Недостатки есть везде, так же, как и преимущества, и инвестиции в строительство не являются исключением. Для начала рассмотрим безусловные плюсы:

1. Надёжность вложений. Если мы осуществляем инвестиции в жилищное строительство, то обычно выбираем надёжного застройщика. А это означает, что объект рано или поздно будет сдан, свою квартиру мы получим – она будет в собственности. Так что за это можно не переживать, в худшем случае будет потеряно время.
2. Хорошая доходность. С этим кто-то может поспорить, но в рамках вложений в коммерческую недвижимость доход получается действительно хорошим и стабильным, если мы оставляем её себе и дальше сдаём. Дело в том, что ставки обычно выше при примерно тех же затратах на этапе строительства.
3. Огромный выбор объектов. Никто не говорит, что подойдут инвестиции в новое строительство только в своём городе – можно выбрать объекты и в области или даже соседнем городе. То есть из чего выбирать есть всегда. Особенно актуально в контексте небольших объектов и недвижимости промышленного назначения – достаточно просто понаблюдать за тем, как постоянно возводятся новые объекты на каждом свободном участке земли.

Обычно совокупность этих преимуществ убеждает инвесторов вкладываться в строительство вместо того, чтобы держать деньги в совсем консервативных вариантах получения дохода. Но нужно учитывать и возможные серьёзные минусы, для некоторых они могут стать существенными:

1. Мошенничество. Это главный риск, которому подвержены инвесторы. Избежать легко – тщательно изучать компанию-застройщика и всю документацию, выбирать только известные компании.
2. Из первого получаем следующий минус – на изучение вопроса потребуется немало времени. Если новичок приходит в сферу строительства, то он тратит много времени на то, чтобы вникнуть и всё понять. И от этого никуда не деться, от качества анализа зависит и конечный доход. Как вариант – работать с фондами, в которых специалисты проделывают всю работу сами, нужно лишь выбрать хороший фонд. Доходность может сократиться из-за доли прибыли самого фонда.
3. Увеличение сроков строительства, просрочки сдачи объектов. Сюда же можно включить и разного рода форс-мажор. То есть застройщик в этом случае не будет виноват, но инвестору легче не станет – сдвиг сроков напрямую влияет на доходность. С просрочками проще – они должны быть предусмотрены в договоре. А вот лёгкое землетрясение или что-нибудь в этом роде может сильно испортить план всем – от застройщика до инвестора.

В общем, риски довольно ограниченные – мошенничество, форс-мажор и сдвиг сроков. Большую часть можно предусмотреть, если тратить время на изучение компании, объекта, инвестиционного плана.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

• застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
• заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
• привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
• изменения в проектной документации;
• отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

• нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
• не прописаны характеристики объекта;
• нет компенсационных выплат;
• неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Судебная практика: инвестиционный договор подряд

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в новое строительство – отличный выбор для тех, кто хочет получать неплохой доход и при этом готов тратить время на изучение вопроса. Главное преимущество – возможность относительно быстро освоиться и дальше уже работать по схеме.

Например, последующие покупки квартир у одного и того же застройщика нередко проводятся со скидкой, а это зачастую существенные суммы. Если капитал небольшой, то можно присмотреться к коммерческой недвижимости или же обращаться в специальные фонды, где сразу несколько маленьких инвесторов будут заниматься одним крупным объектом и в итоге получат в собственность доли объекта.